✅아파트명 : 안양 한승미메이드
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A
-종사자수 27만명으로 A등급!
2. 교통 : A
-9시까지 출근한다고 생각하고 평일 오전 7시 20분 출발 기준으로 검색.
총 소요시간은 57분으로 A등급이긴 하지만 환승이 2회 필요해 아쉬움
3. 학군 : C
-일단 가까운 학교가 크게 없음.
근명중학교 (도보 18분 / 학업성취도 평가 69.6%/특목고진학률 0.5%)
4. 환경 : B
-반경 1km이내에 이마트,킴스클럽 있음. 메인 백화점은 없지만 이용하기 편한 상가들은 많이 있지만,
안양역 근처이다 보니 모텔촌 등 유흥시설 많음.
5. 공급 : S
-안양시 만안구로만 따졌을때 앞으로 3년간 큰 공급이 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-전고점대비 20%이상 빠져있는 상태. 세대가 워낙 작은 편이고 매물은 12개정도 나와있음.
전세가율은 적당한 편. 아직 매매가가 적당한 선인지는 판단이 안서지만 고점이 너무 높게 잡힌 느낌.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
-전고점 대비 20%넘게 하락한 상태이기 때문에 저평가 된것은 맞는것 같음. 첫 수익률 보고서로 비교평가가 어려움.
2) 환금성 : X
-세대수가 너무 적고 나홀로 아파트인점이 걸림.
주변에 있는 래미안보다는 훨씬 저렴하기 때문에 신혼부부나 초등학교 자녀가 있다고하면 메리트가 있을수도 있을듯.
3) 수익률 : △
-수익률 200%를 보려면 전고점을 뚫어야 하는데 가능할 지 잘 모르겠음.
그리고 투자금이 1억이면 안양보다는 더 좋은 투자처가 분명히 있을듯 함
4) 원금보존 : O
-입지독점성은 있다고 생각. 주변에 공급도 많지 않음. 전세가율은 70%로 적당한것같음.
5) 리스크 대비: O
-전세가는 전저점 대비 더 떨어져있는 상태라 역전세는 잘 안날 것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음이라 너무 어렵지만 그래도 직접해보니 뭐를 봐야하는건지 약간은 알겠고 왜 그렇게 임장이 중요한지도 알겠다. 비교평가를 해야 이게 괜찮은 물건인지 아닌지 알 수 있을것 같은데 비교군이 없으니 어렵다.
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