[열기87기 부동산 사이(42)클 이해하고 비전보드 이룰조 범가을] 옥수동 옥수 리버젠 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 래미안 옥수 리버젠 아파트 

세대수는 총 1,821세대, 18개동인데,

이 중 1,511세대, 15개동(101~115동)이 일반분양이며, 

3개동은(201~203)은 임대동이다. 

2012년에 입주 시작한 13년차 아파트이다. 

✅위치(지도)

아파트는 도심권 중에 동북권에 해당하는 성동구 위치 

그 마용성 중 하나로 2급지이며 

위로는 중구(3)/동대문구(4),  서쪽으로는 용산구(2), 동쪽으로는 광진구(3)가 위치한다. 

한강 건너 강남 압구정이 있어 압구정 키즈가 많이 산다는 얘기도 있고 성수 쪽이 각광받으며 많은 연예인들이 거주하는 고급 주거지가 형성돼 있다. 서쪽에 있는 용산구도 한강변 고급주거지가 많은 곳 

남쪽인 한강변 쪽은  오래된 아파트도 높은 가격대로 형성돼 있고 상대적으로 북쪽 왕십리는 오래된 교통 요충지로서 상업시설이 잘 마련돼 있고 가까운 중구에도 강북쪽의 중심 상업지가 있다. 

단지를 자세히 보면

113동~114동 사이 연결된 엘레베이터로 이동할 수 있는데, 아파트에서 혹은 길에서 진입할 때 카드키 필요여부는 확인하지 못했다. (옥수 파크힐스는 양쪽 모두 진입 시 카드키 필요)

109동과 113동 사이 옥수동성당이 있고 옥수극동아파트 앞 보다 느낌이 확 상반되는 신축 상가 느낌이 난다. 

✅입지평가

1. 직장 A

종사자수 203,221명

사업체수 41,665개

서울시 중 직장 A 등급 중에서는 가장 하순위이나, 

최근 기업 전시회(B2B로드맵)이 성수에서 개최되기도 하고 무신사 등 리테일브랜드나 엔터테이먼트 사업의 경우 성수 입주하는 등 성수 위치한 일자리가 점차 늘어가고 있다. 

일자리 지구라기에는 약간 애매, 상업지구가 있는 성수는 옥수동에서 접근하기 애매해서 오히려 성수동이나 2호선 라인으로 접근 편리한 곳에 거주할 듯 하다. 

2. 교통 S

서울의 핵심노선 2, 3, 9호선 중 3호선 옥수/금호역이 옥수동을 지나간다. 아파트의 동에 따 옥수/금호역을 이용할 듯

게다가 전통적 업무지구인 GBD, CBD, YBD 모두 접근이 용이하다. 30분 내외 

가족 중 2인 이상 근무, 특히 맞벌이인데 중심 업무지구에서 근무할 경우 굉장히 선호할 것 

GBD: 강남역 지하철 25분(1번 환승 3호선 → 신분당선), 버스 23분(출퇴근 시간에는 다리를 건너야 하므로 훨씬 증가할 것으로 예상)

CBD: 

• 시청역: 지하철 26분(1번 환승 3호선 → 1호선)
• 광화문역: 지하철 22분 (1번 환승 3호선 → 6호선)
• 경복궁역: 지하철 21분(환승X)

YBD: 여의도역 지하철 34분(1번 환승 3호선 → 9호선 or 3호선 → 5호선)

3.학군 C

성동구에는 11개의 중학교가 있고 이 중 10개는 공립중, 1개는 사립중이다. 

옥수리버젠이 배정되는 초등학교는 금옥초로 도로를 건너 위치한다. 

학급당 학생수는 16.3명으로 많지는 않다. (평균 서울시 19.3, 성동구 17.3)

학급은 1~2학년 4반, 3학년 3반, 4~6학년 2반으로 아이가 자랄수록 다른 지역으로 이동하는 것을 알 수 있다. 

가까이 있는 옥수파크힐스는 중구의 남산타운과 함께 동호초로 배정된다. 

성동구 사립초는 한양초가 있고, 

가까운 중구에는 동산초, 리라초, 숭의초 3개의 사립초등학교가 있으며

광진구에는 성동초, 경복초, 세종초가 있다.

이 중 한양초는 학비 순위 6위 정도 

성동구 옥수동은 언덕도 있고 학군지(지역 내 선호도 높은 중학교는 행당/응봉에 위치하고 학원가도 그나마 행당에 위치)라 볼 수 없어 초 고학년에 진입하면 거주 이동할 곳으로 판단된다. 학령기 아이들의 수요를 끌어들이는 곳은 아니다. 

4. 환경

백화점 0개

대형마트 2개 (행당 롯데마트, 왕십리 이마트)

다만 한강 건나 압구정이 있어, 압구정 현대백화점과 갤러리아 백화점 

혹은 중구의 신세계, 롯데백화점 본점,

고속터미벌에 있는 신세계 강남본점까지 

성동구만의 수요가 생기기 어려울 것. 

국내 대표적인 매출 상위의 백화점 (압구정, 고터, 중구 본점)이 있는데 굳이 생길 필요가 있을까

다만 어쨌거나 가야 하기 때문에 백화점을 편하게 가기는 어렵다. 차량 이용 필수 

마트도 행당, 왕십리에만 위치. 

지역 내 상대적 생활권 하순위인 곳에 마트가 있는 것도 조금 특이하다 싶은 지점. 부지가 없었던걸까? 

물론 요즘은 온라인 구매로 구매스타일이 바뀌면서  마트가 점점 사라지는 추세긴 하다.

압구정, 중구, 고터 등의 대표적인 백화점 접근성이 좋긴 하나, 환경 때문에 진입할 지역은 아니다. 

아 그런데!!!!! 한강 접근성이 좋다. 이걸 무시하면 안돼지!

5. 공급

전출을 보면 전출은 강동구, 동대문구, 강남구, 광진구 순이고

전입은 강남구, 동대문구, 광진구, 중구다.  

근 3년 이내 입주와 수요를 확인하면, 가까운 동대문구 공급이 많이 예정돼 있다.

실제 전출이 많이 차지하는 동대문구에 수요가 있다면 전세 리스크가 있을 수 있다. 

다만 감당할 수 있다면, 전세가를 낮춘다면 서울은 늘 거주수요가 있으니까.

전세 빼기 좋은 20평대가 더 매력도가 높겠다 싶다.

정리하면 성동구는 교통과 전통적 업무지구 접근성 때문에 거주수요가 높은 곳이다.

플러스 환경 중 한강 접근성 

상대적으로 학군이나 환경 중 상업시설에 대한 수요는 높은 곳은 아닐듯 하다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2023년 3월 12.4억에 매수하고 매도한 사람이 있다. 

22년 4월 이후 거래가 되지 않다 23년 1월~5월 사이 12~13억대 매수한 사람 등장. 

15억까지 올랐다 다시 14억 즈음으로 주춤했으나 결국 반등해 지금은 전고가 초과 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ? 전고점을 이미 초과해 저평가라 판단은 어렵다. 저평가 여부는 주변 아파트와 비교해 평가해야 할 것

2) 환금성 : O 서울 전통 업무지구 접근성이 좋은데다 12년 준신축이라 수요는 꾸준히 있을 것. 저탑싸는 피해서

3) 수익률 : ? 수익률은 이미 전고점을 지나 현재 내 수준으로 예상하기 어렵다. 아파트 선정을 너무 옥수동 랜드마크로 했나…… ㅜㅜ 

4) 원금보존 : X 전세가율이 현재 40% 구간이다. 개갱청구권이 아닌 전세가가 8억이라, 강남 50%, 서울 60%라는 적정 전세가율에 미달이다. 거주욕구보다 가수요가 많이 붙었나 보다. 

5) 리스크 대비: X 동대문구 입주가 있는데, 음 충분히 빠질 수 있지만 진입하고자 하는 수요가 많아 전세리크는 크지 않을 듯 하다.  

나의 투자 결론 :투자 X, 제일 중요한 저평가 그래야 내게 수익률을 가져다 줄 수 있다. 저평가돼 있는 아파트를 찾는게 중요하겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 사실 내가 가용 가능한 자산보다 높은 아파트 가장 눈에 띄어 작성해보았는데 투자 가능한 가격대에 있는 아파트를 선정할 것을 그랬다.