*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
답십리 동아 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수: 146,383명
2. 교통
강남 52분/ 여의도 56분/ 시청 44분
3.학군
동대문중 63.8%, 숭인중 71.4%
4. 환경
대형마트: 롯데마트 청량리점(차량 15분)
5. 공급
동대문구 7,176세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 답십리 동아 32평 매매 80,000 전세 52,000
5년 내 고점 매입시: 2021.08월 매매 9.6억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023.02월 매매 6.5억 전세 3.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 1.6억 내려간 상황으로, 답십리동의 공급이 없어 꾸준한 전세 수요가 있어 전고점까지의 가격 상승이 기대됩니다. 하지만 동대문구에 7,000세대가 넘는 공급이 있으므로 주의해야 할 것으로 보입니다.
2) 환금성 : 741세대로 이루어져 있으며 꾸준한 실거래가 이루어지고 있습니다. 역까지 도보로 15분 이상 걸리는 점, 가장 가까운 초등학교도 도보로 14분 정도 걸리는 점이 단점입니다.
3) 수익률 : 만약 현재 28,000으로 투자를 하여 전고점인 96,000으로 매도한다면 57%의 수익률을 얻을 것으로 보여집니다.
4) 원금보존 : 전세가율이 약 65%로, 서울 평균의 전세가율에 미치기 때문에 원금보존은 가능할 것이라 생각됩니다.
5) 리스크 대비: 올해 동대문구에 7,000세대 이상이 공급되지만 답십리동에는 공급이 없습니다. 답십리역이 생활권인 사람들에게는 큰 문제 없을 것이라고 생각되지만, 구축 아파트이기 때문에 신축으로의 전세 이동이 있을 수 있겠습니다.
나의 투자 결론 :
전고점 대비 -17%이기 때문에 저평가 된 매물이라고 할 수 있습니다. 하지만 주변에 신축 대단지 아파트들이 많고, 바로 옆 두산 아파트와 세대수, 연식이 비슷하여 주변 매물들과 비교하여 더 좋은 매물을 선택해야 하겠습니다.
주변 편의시설과 상권이 조금 아쉽지만 답십리역 주변을 이용하면 될 것 같습니다.
하지만 학군과 학원가는 부실해 보입니다. 주요 직장으로의 접근성은 좋다고 생각 합니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
예상 수익률에 대해 막연하게만 생각해봤는데 수치로 확인해보니 매수 후 전저점의 가격까지 내려갔을 경우 내가 버틸 수 있을까 하는 생각이 들었습니다.
전저점에서도 버틸 수 있게끔 내가 선택한 매물에 확신을 갖을 수 있게 공부해야겠습니다.
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