✅아파트명
무궁화 효성, 한양
✅위치(지도)
4호선 범계역에서 도보로 1km로 걸어다니기에 애매함.
특히 춥고 더울 땐 매우 힘들듯함.
하지만 이 정도면 초역세권까지는 아니어도 역세권에 들 수 있음.
✅입지평가
1. 직장
(B) 종사자수 10만명이상이므로 B
2. 교통
(A) 강남역 44분 / 여의도역 50분 / 시청역 1시간 3분
강남 1시간 이내이므로 A
3.학군
(A) 범계중학교 93%
학업성취도 90%이상이므로 A
4. 환경
(A) 롯데백화점 평촌점, 킴스클럽 평촌점
백화점 1개, 마트 1개이므로 A
5. 공급
(A) 안양시 동안구의 1년 적정수요는 동안구 인구 약 32만 명의 0.5%(32만 x 0.005)=1600세대이다.
3년 간 공급은 25년 1,467세대, 26년 458세대, 27년 2,737세대 이며, 3년 평균 1,554세대로 1배 적정수요 (1600세대와 비슷한 1,554세대)와 비슷하다.
적정수요 1배이내므로 안양시 동안구의 공급 수준은 A
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고대비 -12% 수준으로 하락하였고 전고대비 가격이 싼 상황 → O
2) 환금성 : 300세대이상 아파트, 저층/탑층 아님 → O
3) 수익률 : 투자금 3.3억
100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 3.3억만큼 올라줘야
8.5억+3.3억=11.8억 → O
4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 전세가율61% → X
5) 리스크 대비: 역전세대응 → O
나의 투자 결론 :
무궁화효성,한양아파트는 매매거래가 계속 이루어지는 것으로 보아 꾸준한 수요가 있는 듯하다.
아마도 평촌학원가와 가까이 있고, 주변의 복도식에 비해 계단식의 방3,화장실 2개의 영향이 있을듯하다.
매매가와 전세가의 차이인 투자금은 3.3억이다.
좀더 앞마당을 늘리면 좀 더 좋은 입지를 갈 수도 있겠다는 생각이 든다.
앞마당이 많지 않지만 동대문구의 전농삼성과 비교해보면
33평 매매가 8.9억, 전세가 5억으로 투자금은 3.9억이다.
좀더 찾아보면 같은 투자금으로 더 좋은 입지로 갈수 있을듯하다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
중간중간 막히는 구간이 있었지만 수익률 보고서를 쓰는것도 재미있다는 생각이 들었다.
계속 쓰다보면 술술 쓰여질거 같기도 해서 기분이 좋아진다.
나에게 억단위의 가치가 있는 수익률 보고서 작성에 취미를 갖도록 하겠다.
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