청주신영지웰시티1차아파트 수익률 분석보고서(열반스쿨 기초반 87기 84조 우하늘)

✅아파트명  : 청주신영지웰시티1차아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S등급

종사자수 : 394,442명(종사자수 30만명이상으로 S등급)

2. 교통

3.학군 : A등급

솔밭중학교

학업성취도 : 92.7% , 특목고진학률 : 5%

중학교 학업성취도 90%이상으로 A등급

4. 환경 : A등급

현대 백화점 : 반경 324m

롯데마트 : 반경 427m

반경 1Km이내 백화점 1개로 A등급

5. 공급 : B등급

 적정수요 = 인구수  0.005 = 855,268 * 0.005 = 4,276세대

3년 입주 물량 : 19,078세대 / 3년 = 6,359세대

적정수요 1배 초과 ~ 2배 이내로 B등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음

2) 환금성 : 2,164세대 아파트이며 저층,탑층 아니므로 환금성 양호

3) 수익률 : 투자금 3.3억원으로 100% 수익률(연평균10%)위해서는 10년동안 3.3억 만큼

    올라줘야함. 9.8억+3.3억=13.1억,  현재가격이 전고점보다 9백만원차이밖에 나지 않아 싸게 사는 것은 아니라고 보여짐

4) 원금보존 : 전세가율 66%로, 지방 적정전세가율 80%에 비해 전세가율 낮음. 공급물량대비 필요함

5) 리스크 대비: 청주시 적정수요는 4,276세대이나 입주물량이 6,359세대로 역전세의 리스크가 있음

나의 투자 결론 : 전고점대비 저렴하지 않으며, 전세가율도 낮아 공급물량대비 리스크 존재 등, 투자시

                        좀 더 고려해봐야 겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 비교평가 물건지마다 수익률보고서를 작성하면 같은 투자금대비 

                                   저평가 물건을 고를 수 있을 것 같다는 확신이 생김