[열기 87기 아파트4서 등기7조 길한엽] 리버힐 삼성 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 리버힐 삼성 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 용산구의 직장 종사자수는 15만으로 B등급이다. 

2. 교통: 강남역 기준 약 50분 소요되어서 A등급이다.

강남역 49분/시청역 31분/ 여의도 22분

강남역보다는 시청역, 여의도역 출퇴근이 용이한 지역이다. 

3.학군: A

• 원효초등학교(학생수 447명, 학급당학생수 18.6명)
• 선린중(73%) , 성심여중(90%) 배정

4. 환경: 마트 2(이마트, 롯데마트) + 아이파크 몰

5. 공급: 용산구 수요량은 년 1100세대인데, 25년 452세대 입주 예정 이외에는 공급없음. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진: 주변 편의시설이 잘 되어 있지는 않음. 언덕위에 단지들이 많이 있는데, 리버힐 삼성은 그나마 덜 언덕. 버스를 이용해서 주요 역으로 이동이 가능함. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고대비 -16%인 저렴한 가격 수준. 인근의 단지들의 20평대가 12~13억선인것을 감안하면 저렴한 가격 수준에 있다고 생각됨. 

2) 환금성 : 5층 물건이고 상위입지에 있는 단지여서 환금성이 좋은 편임. 23년 하락장에서도 매매 되는 단지였음. 

3) 수익률 : 현재 매매가 11.7억, 전세가 5.8억. 투자금은 5.9억. 수익률 200%를 기대하려면 투자금 5,9억을 들여서 약 12억을 추가 수익을 가져와야 하는데, 절대가가 높아서 수익율 100%정도를 기대해보면 현실성있을 것으로 생각됨. 

23년 초에 매수했다면 가장 유리한 상황이었던 것으로 판단됨. 

4) 원금보존 : 전세가율 49%로 서울 1급지 평균 전세가율이 30~40에 그치는 반면, 리버힐 삼성의 전세가율은 50%에 육박하는 단지로,, 전세가율 50%수준에서 매수하는게 원금보존이 가능한 시나리오라고 판단됨. 그리고 이 단지는 1급지 용산구에 위치한 단지로 입지독점성이 매우 높은 단지임. 공급물량도 없는 상태이므로 원금보존이 가능한 단지라고 판단한다. 

5) 리스크 대비: 역전세의 가능성이 있을까? 지금은 전세가가 매우 싼 구간이며, 역전세가 난다고 하더라도 -1억수준까지는 내려가지 않을 것으로 예측되며, 대응이 가능함. 

나의 투자 결론 : 평수가 매우 작은 점이 큰 단점이다. 용산구는 토허제 지역으로 실거주로 입주해야하는 상황인데, 현재 우리 4인가족의 형태로는 입주가 매우 힘들 것으로 판단된다. 00호기 매도 후에 어머님 입주용으로 사용하면 무리 없이 투자 가능할 것이다. 그런데, 00호기 매도가 26년 이후가 될 예정인데, 이 단지가 이 가격으로 기다려줄 것인가? 12억선 단지들 리스트업을 더 추가해서 다음 투자처를 대비해 놓아야 겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 작성하면서,,, 1급지 작은 평수를 투자처로 보지 않고 있었다. 우리 가족이 입주하기에 매우 작기 때문인데, 생각해보면 많은 경우의 수를 생각해 볼 수 있었을 텐데, 너무 선입견으로 작은 평수를 넘겨 짚었던 것 같다. 선입견을 배제하고,,, 수익률에 따라 투자 가능한 시나리오를 다양하게 생각해 보아야겠다.