✅아파트명 : 월곡동 월곡두산위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 수도권 | 서울 | 성북구 | B | 111,005 | 23,617 |
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
3.학군
서울대학교사범대학부설중 81.1%, 장위중 74.3%
4. 환경
현대백화점 808m, 롯데백화점 1km, 이마트 811m 홈플러스 602m, 고려대학교병원(안암역) 2.46km
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 월곡두산위브 (03년 2197^) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 08월 | 2023년 04월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 89,200 | 67,500 | 73,000 |
| 전세가 | 50,000 | 36,000 | 43,000 |
| 투자금 (전세가율) | 39200 (56%) | 31500 (53%) | 30000 (59%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -41% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -16,200 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 17% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 5,500 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점대비 -22% (절대적 저평가구간)
2) 환금성 : 2197세대에 브랜드 대단지, 24평/33평/42평, 구축이지만 사람들이 선호함(임장시 다양한 연령대가 있었음).
3) 수익률 : 수익률 100%를 본다면, 예상 매매가 10.3억. 가능한가? 전고점이 9억이 좀 안 된다. 10년을 가지고 간다고 봤을 때 10억 불가능하다고 생각하지 않는다.
4) 원금보존 : 이 단지에서 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 6.75억(현재기준보다 0.55억), 전세가율은 59%로 매수가를 조금 조정한다면 60%이상 가능. 최대 전세가는 5.5억으로 앞으로 더 오를 가능성 있다고 본다.
5) 리스크 대비: 27년에 보문쪽에 장위뉴타운에 공급 있음. 투자한다면 2.5년이상? 또는 전세낀 걸로 사서 전세만기나 재계약시기를 2027년 상반기는 피한다.
나의 투자 결론 : 단지를 보고서 참 좋다, 이단지! 이랬는데, 막상 입지분석을 하니 아쉬움이 있는 단지이다. 호갱에서도 실거주로는 좋다. 투자로는 아쉬운 점을 이야기한 댓글이 있었는데, 분석해보니 그 말이 이해감. 3억이라는 투자금으로 길뉴에 선호도 좀 떨어지는 단지이지만 선호생활권에 있는 단지도 투자금이 비슷했다. 이 단지에 투자한다면 좀 아쉬움이 남을 듯 싶다. 더 찾아보자.
✅ 작성하면서 느낀점 : 느낌적인 느낌으로 단지를 바라볼 때와 객관적인 입지분석을 가지고 단지를 뜯어보니 이 단지가 다르게 보였다. 여전히 욕심은 나는 단지이지만 말이다.
입지분석결과와 저환수원리를 잘 활용해서 나에게 가장 최선의 단지를 찾아보고 싶다는 생각이 들었다.
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