[열기87기 37조 실천 부자] 염창동 염창현대1차아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

염창동 염창현대1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A+

직장은 29만명으로 A. 정량적 평가로 A이나, 개인적 평가로는 A+. 마곡업무지구가 들어서면서 직장 종사자 수가 시간이 지날 수록 증가함. 몇 년 안가서 30만명을 넘을 것으로 보임. 참고로 2019년에는 강서구 직장 종사자 수는 25만 7천명이었음.

2. 교통 : A

네이버 길찾기에서 검색한 도보16분을 포함한 시간임. 실제 염창역 나와서 걸어 본 결과, 신호등 포함하여 단지까지 10~11분 정도 소요됨.(내 걸음이 빨라서 그런 것일 수도)

염창역에서는 주요 업무단지 모두 1시간 안에 주파 가능함. 마곡과 여의도, 광화문에 직장을 가진 부부들이 출근하기에 괜찮으나, 지하철 이용객이 너무 많은 게 문제임.

3.학군 : B

염창현대1차에서 가장 가까운 학교는 염창중학교이며, 염창동에서는 선호하는 학교임. 그 다음 가까운 학교는 염경중학교이며 여기도 괜찮음.

4. 환경 : B-

단지 주변에는 편의점, 작은 마트(염창역 인근) 등이 있고, 가장 가까운 홈플러스까지는 약 1.5km 떨어져 있다. 대형마트가 있긴 하지만 가양역 인근까지 가야 하니 좀 멀다.

5. 공급 : S

이 두 개 단지를 제외하고는 2029년까지 강서구에 공급 물량은 없음. 하지만 인접하여 인구 이동이 많은 양천구와 고양시 덕양구, 김포시와 함께 놓고 부동산지인에서 비교해 보는 것이 필요함. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 가격은 전고점대비 -17%. 저평가되어 있다고 판단함. 투자금은 3.5억. 매입 이후 수익을 100%가정할 때의 매매가는 12.5억. 현재 매입 후 전고점까지의 안전마진은 1.85억.  

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -17%, 현재 저평가 상태라고 판단.

2) 환금성 : 5/14층, 남동향. 환금성 충분하다고 판단되나, 단지의 단차로 인해 3층같은 5층이 있는 동이 있음. 직접 가서 확인해야 함.

3) 수익률 : 100% 달성 시의 매매가는 12.5억. 전고점은 10.85억.

4) 원금보존 : 현재 전세가율 61%. 원금보존 가능하다고 봄.

5) 리스크 대비: 향후 2029년까지 공급 부족. 공급물량으로 인한 역전세 리스크는 적음.

나의 투자 결론 : 저환수원리를 충족시키고 투자할 만한 단지라고 봄. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 연초에 매물임장하러 갔을 때는 물건이 별로 없는데다 컨디션이 별로고, 투자금 범위에도 들어오지 않았는데 지금은 투자금 범위까진 아니지만 간격이 많이 좁혀졌음. 하지만 12월, 1월에 매매가가 지금보다 낮았는데 좀더 적극적으로 매물을 찾는 노력을 했으면 좋았겠다는 생각을 했다…

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이 모든 걸 한 장에 정리하면…