✅아파트명
길음뉴타운6단지래미안
✅위치(지도)
성북구를 가로지르는 내부순환로 위쪽 가운데에 위치하고 있고, 법정동 상 길음동에 있다.
✅입지평가
1. 직장
성북구 종사자수 111,005명 B등급, 베드타운이다.
2. 교통
길음역까지 550m, 도보 8분 거리로 역세권이다.
강남역 47분(환2) / 여의도 43분(환1) / 시청역 31분(환1) A등급
3.학군
미아초 22명/1,129명
단지에서 508m, 도보 10분 거리에 위치해있다. 비교적 큰 길이긴 하지만, 중간중간 노후화된 상가 등 정리되어 있지는 않은 느낌.
전교생이 1천명을 넘는 것으로 보아 선호도 있는 초등학교인 것 같다.
길음중 88%/8.8% B등급
1.1km 떨어진 곳에 위치하고, 특목고진학률이 매우 높다.
길음뉴타운에 30개 정도 학원이 있고, 성신여대입구역 쪽에 60여개의 학원이 있다.
하지만 그 수가 적어 40여분 떨어져 있는 노원 중계학군을 꽤 이용할 수 있을 것 같다.
초,중학교 모두 평균 이상으로 주변 단지는 학부모의 선호가 있을 것 같다.
4. 환경
백화점, 대형마트 모두 가깝게 위치한 편이다. A등급
5. 공급
성북구 인구수 424,045명
적정수요 2,115세대, 연평균 공급 세대수 1019세대로 S등급
성북구와 전출입이 높은 주변 구의 공급물량도 함께 살펴봤다.
적정수요 7,674세대, 연평균 공급 세대수 4,418세대로 A등급이다.
25년도에 동대문구 공급물량이 초과될 뿐 그 이후는 공급이 부족하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
23년 1월에 23평은 투자금 2.6억, 3월 31평은 3.2억의 투자금으로 매입가능했었다.
현재는 전고대비 각각 -8%, -12% 하락한 상태이고, 투자금은 4.2억, 5.1억이 든다.
각각 저점 23년초에 매수했다면 2억여원의 순수익이 날 수 있었다.
저점일 때는 23평과 31평 투자금이 6천차이로 큰 평형을 하는 것이 더 나은 선택이었다면,
현재는 좀 벌어져서 투자금에 맞게 매입하면 될 듯하다.
✅현장사진
계단 2층정도 높이 올라왔는데 단지 위가 공원이다. 07년식이 아닌 것 같은 느낌이었고, 정말 좋다고 생각했다.
캐치볼하는 아들둘 부자가 있었고, 정문앞 나무가 빼곡해서 인도가 다 그늘이다.
맞은편 1단지는 상가동 가득 있고, 에스컬레이터로 단지 진입.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고대비 -8% ~ -12%하락. 다른 단지와 비교 필요
2) 환금성 : O 977세대, 저층 탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 4.2억, 수익률 100% 위해서는 10년 동안 4.2억 만큼 올라 13.7억이 되어야 함. 그런데 전고점이 10.3억이라 전고점을 뚫고도 3.4억이 더 올라야 수익률 100% 가능. 전고대비 -8%로 매수하게 되면 많은 시간이 필요할 것 같다.
4) 원금보존 : X 입지독점성 있음. 전세가율 56%
5) 리스크 대비: O
나의 투자 결론 : 주변 환경이 좋고, 선호도 높은 단지라 저점에서 회복이 빨리 된 편이고, 현재 많이 올라온 가격이라서 조금 아쉽지만 장기 보유 관점에서는 가치있는 단지라고 생각한다. 투자금 4.2억으로 가장 괜찮은 단지일지는 비교평가가 필요하다.
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