[열반스쿨 기초 87기: 6상선수처럼 열심히달려 부를 1구조 감사의열쇠] e편한세상 금빛그랑메종2단지 아파트 수익율 보고서

✅e편한세상 금빛그랑메종2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 상대적, 절대적 저평가 충족.

2) 환금성 : O 저층,탑층 아님

3) 수익률 : O 23년 신축으로 전고점 의미 없음. 바로 옆 롯케가 전고 9.6까지 갔기 때문에 최소 10억 안전마진. 수익은 100%이상 예상.

4) 원금보존 : X 전세가율 61%로 더 떨어질 수도 있음 

5) 리스크 대비: △ 현재 27년 공급 과잉 예정. 인근 입지 좋은 산성역 헤링스톤, 신흥역 해링턴 스퀘어 27년 12월 입주예정. 해당 시기는 가능하면 피해서 전세 맞출 것. 

나의 투자 결론 : 

8호선 접근성이 좋고 신축 대단지의 힘을 가지고 있다.

주변에 상권도 매우 많아 거주 하기 편리하고 초등학교도 품고 있다.

생활권 내에서 선호도가 매우 높다.

단점은 경사… 심하다.

아직 전고를 회복하지 않고 기다려주는 단지들은 여전히 기회를 주고 있다. 

같은 가격대에서는 저평가로 보인다.

투자한다면 인근에 입지 좋은 곳에 6천 세대의 대규모 입주가 예정되어 있기 때문에 

27년 12월을 피해야 하고, 세낀 매물도 이 시기를 반드시 피해야 한다.

현재 전세가율이 높지 않아 가치 대비 투자금이 많이 들기 때문에 투자 하지 않는다.

전세가율이 70% 이상 올라 올 때까지 시세를 꾸준히 지켜봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

생각보다 간단하게 투자결론까지 생각해볼 수 있어서 재미있다.

투자 결론 단계에서 투자 후보 물건이 나왔을 때

이렇게 정리해봐도 좋을 것 같다.