청주 상당구 '청주센트럴자이' 수익률 보고서 [열기 87기 자실조 냥율마]

✅아파트명 : 청주센트럴자이

✅위치(지도) : 청주 상당구의 서남쪽. 무심천 바로 옆

✅입지평가

1. 직장 (S)

종사자수 399,442 / 사업체수 91,315

2. 교통 (C)

하이닉스 기준, 24분

3.학군 (C)

단재초 23명 / 운동중 79%

4. 환경 (C)

하나로마트 청주점

5. 공급 (CCC)

 2025~2027년 3년간 공급과잉

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 목표수익률 100% : 4.4(현재호가) + 0.4(투자금) = 4.8억

 - 목표수익률 150% : 4.4 + 0.6 = 5.0억 

 - 목표수익률 200% : 4.4 + 0.8 = 5.2억

 목표수익률 200% 까지는 전고점을 넘지 않는 금액이다. 따라서 수익률 200% 까지는 안전하게 달성 가능하지 않을까 싶다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 –21%)

2) 환금성 : O

3) 수익률 : O (전고점을 넘지 않는 선이기에 200%까지는 무난하게 달성 가능해보임)

4) 원금보존 : O (전세가율 91% 완전충족)

5) 리스크 대비: X (향후 3년 공급과잉)

나의 투자 결론  

• 저환수원리에서 리스크를 제외하고는 모든 요건이 투자가능 요건을 충족한다. 하지만 리스크대비가 전혀 되지 않는 지역이기 때문에 투자를 할 것이라면 전세가를 좀 더 보수적으로 잡고, 계약을 3년으로 길게 잡아서 공급리스크를 피해서 진행해야 할 것이다.
• 3년 계약으로 맞춘다 하더라도 계약이 종료되는 시점인 2028년에 이전 공급물량이 소진되어 시장이 따뜻해질 지는 알 수 없는 것이기에, 본 물건은 아무리 투자금이 싸더라도 초보인 내가 투자를 진행하기엔 위험한 물건이라는 판단이 든다.

✅ 작성하면서 느낀점 

• 간단해 보이지만 생각보다 많은 데이터가 들어가고, 생각해야할 부분들도 많이 보인다. 저환수원리 기준을 간단하게 생각하여 o/x로 나누었지만, 정말 디테일하게 분석을 해야 실제 투자에 가까워질 수 있을 것 같다.
• 수익률 계산에 있어서 기준점이 조금 모호했다. 보통 우리가 시세를 볼때는 네이버부동산에서 호가를 보기 때문에 현재 6월 가격을 네이버호가 기준으로 수익률 계산을 했는데, 최근 실거래가는 4.7억/3.7억이라서 투자금이 1억이 든다. 투자금 차이가 6천만원이나 나기 때문에 또 다른 수익률 결과가 나올 것으로 보이는데, 실거래가 기준으로 보는 것이 조금 더 보수적으로 접근할 수 있는 방법이 되지 않을까 싶다. 그게 지금처럼 차가운 시장에만 적용되는 것인지는 더 깊게 파봐야겠지만, 시간이 부족한 관계로 다음 기회를 노려본다.
• 수익률보고서를 좀 더 세부적으로 작성해서 임보 단지분석 장표에 적용해보고 싶었는데, 이번에도 시간에 쫓겨 겨우 마무리를 해버린 탓에 아쉽게 되었다. 그래도 작년보다는 조금 성장하긴 한듯!