[열반스쿨기초반 87기 95조_부추a] 방화동 청솔3단지 아파트 수익률 보고서

✅아파트명: 방화동 방화3단지 청솔

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 직장 = A

2. 교통 = A or B

• 강남 1시간 / 여의도 36분 / 광화문 49분 / 마곡역 8분
• 주요 업무지구까지 이동 시간은 강남 및 부도심 포함 모두 1시간 이내로 출퇴근이 가능함. 마곡역은 10분 내외로 이동 가능하며, 방화역이 5호선 종점이라 여의도와 광화문으로 출근할 경우 환승 없이 자리에 앉아서 갈 수 있다는 장점이 있음.

3. 학군 = C

• 도보 2분 거리에 치현초등학교가 위치해 있는 초품아로, 큰 길을 한 번도 건너지 않고 등하교가 가능하다는 장점이 있음.
• 근처 중학교인 삼정중학교와 방원중학교는 학업성취도 평가가 각각 82.7%, 76.1%로 절대적 기준을 충족시키지 못할 뿐만 아니라, 강서구 내 22개의 중학교 중에서도 중간 순위에 위치해 있어 상대적 메리트도 높지 않음.
• 따로 학원가가 형성되어 있지는 않음.

4. 환경 = C

• 강서구 내에 백화점은 롯데백화점 김포공항점(NC백화점 강서점도 있지만 제외함) 1개로, 2.8km 떨어져 있어 이동 시간은 지하철 18분(5호선 환승X), 차로는 8분 정도 소요된다.
• 대형마트는 롯데마트 김포공항점(2.8km / 차로 8분), 이마트 트레이더스 마곡점(3km / 차로 12분)이 있고, 단지 바로 맞은편에 강서 하나로마트 농협본점이 있어 기본적인 장보기에 불편함은 없을 것 같다.

5. 공급 = S

• 2025년 11월 - 염창역 동문다이스트(66세대)
• 2025년 11월 - 등촌제이스카이(73세대)
• 2026년 3월 - 강서더웨스트마곡데시앙(450세대)
• 2026년 7월 - 마곡동 마곡10-2토지임대부분양(577세대)
• 2026년 10월 - 힐스테이트 등촌역(543세대)

• 2027년 9월 - 마곡동 마곡지구16단지토지임대부(608세대)

   

• 강서구 인구수 552,467명 / 적정수요 2,762명(1년) 

  연도별 입주 2025년 139세대, 2026년 1,570세대, 2027년 608세대 = 3년 합계 2,317세대, 연평균 772세대

  적정수요 대비 공급수준 0.28배로 S등급

                    

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

• 임장 나가서 사진 찍는다고 찍었는데, 전체적인 아파트 외관을 찍은 사진은 없고 상가랑 분리수거장만 찍었네,,,

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 비교할 수 있는 다른 앞마당이 없어서 저평가여부 확인 불가. 

2) 환금성 : 꾸준히 거래가 이루어지고 있는 것을 보았을 때 환금성은 나쁘지 않은 것 같음.

3) 수익률 : 저점 매수 시 수익률 14.8% 달성

4) 원금보존 : 평균적으로 전세가율이 65% 정도 되는 것을 보았을 때 원금보존 가능성 높음.

5) 리스크 대비 : 저점 역전세가 약 1억 2,000만원 정도로, 현재 내 상황에서는 방어가 어려울 듯 하여 리스크 높다고 판단됨.

✅나의 투자 결론 

• 방화쪽이 교통 측면에서 나쁘지 않은 듯 하여 알아보았으나 객관적 평가지표로 측정 시 강서구에 직장인 수가 많은 것 외에는 그닥 투자 가치가 높은 지역으로는 느껴지지 않음. 물론 현재 비교평가할 다른 앞마당이 없어 정확한 판단이 어려워 추후 재평가 요구됨.   

   

✅ 작성하면서 느낀점 

• 강의 들을 때는 금방 ctrl c + ctrl v로 금방 작성할 수 있을 줄 알았는데 생각보다 오래 걸렸다. 역시 뭐든 직접 해봐야 안다ㅠㅠ 그래도 생애 첫 임장을 방화동으로 다녀왔는데, 확실히 한 번 눈으로 보고 나니 좀 더 자세히 쓸 수 있었다. 앞으로 종종 임장을 나가게 될 텐데 열심히 연습해서 보는 눈을 키워야겠다. 그래도 완성하니 세상 뿌듯>___<