✅아파트명
삼산동 삼산타운7단지주공
✅위치(지도)
7호선 굴포천역 도보 10분
✅입지평가
1. 직장 (B)
인천 부평구 사업체수: 45,679
종사자수: 166,781
2. 교통 (B)
- 강남: 1시간 13분 (1번 환승)
- 여의도: 1시간 5분 (지하철 + 버스)
- 시청: 1시간 5분 (1번 환승)
- 가산디지털단지: 38분 (환승 x)
3.학군 (B)
- 진산중학교 :86%
- 갈산중학교: 70%
- 삼산중학교 :85%
구산중학교: 89%
굴포천역 학원가: 삼산동 1위
4. 환경 (B)
반경 1키로 대형마트 1개 (롯데마트 삼산점)
5. 공급 (A)
- 지역 : 인천 부평구
- 인구수: 493,504
- 적정수요: 493,504 * 0.005=2,468
1년: 2,468세대 / 3년: 7,404세대
연도별 입주
- 2025: 1,711 세대
- 2026: 0
- 2027: 0
- 3년 합계: 1,711 세
- 연평균: 1,711 세대 / 3년 = 570세대
- 적정수요 대비 공급수준: 적정수요 ½ 이내
- 공급평가: 2022, 2023, 2024년에 약 2만 4천 세대 공급 있었음. 미래 기준으로 S 이지만 바로 직전 공급량이 많았기에 공급 부족은 아닐 것으로 보임. 또한 2028년에 3천 공급 예정. 따라서 S등급이 아닌 A등급으로 하향.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아직 다른 아파트 평가를 안해봐서 알 수 없음
2) 환금성 : O (300세대 이상 아파트)
3) 수익률 :
투자금 1억 6천
100% 수익률 (연평균 10%) 위해선 10년동안 1.6억 만큼 올라줘야
6억 5천 + 1억 6천 = 8억 1천
고점 가격과 유사함 → 여기까지는 언젠간 오를 것 같긴 함
싸게 사는 건 아니므로 시간이 필요 할 것
4) 원금보존 : X (입지독점성 크지 않음 [강남까지 1시간 넘게 걸림, 다만 가디단은 40분으로 양호] → 과연 잘 오를까? 의문, 3년 공급물량은 많지 않으나 28년에 3천 공급 예정, 전세가율 76% [해당지역은 최고의 입지는 아니기에 보수적으로 80%로 적정 전세가 설정])
5) 리스크 대비: 2028년 3천 세대 공급 예정이긴 하나 26,27년 공급이 없으므로 역전세 리스크가 엄청 크진 않을 것으로 예상 → 29, 30년 공급 뜨면 다시 재평가 필요
나의 투자 결론 : 원금보존이 불투명하고 저평가 부분을 판단을 못하였기에 보류
✅ 작성하면서 느낀점 : 비교 평가가 가능해야 최종 결론을 내릴 수 있을 것 같고 원금보존이 가능한지 평가하는 것이 너무 어려웠다…
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