[열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 차몽이몽몽] 문래힐스테이트아파트 수익률 분석 보고서

월부 첫 강의에서

월부 첫 임장을 다녀온 후

월부 첫 아파트 수익률 보고서

작성 해 보았습니다.

영등포구 임장하면서 제가 살고 싶은 아파트 기준으로

문래힐스테이트를 선정하여 수익률 보고서를 통해

분석 해 보았습니다  :)

✅아파트명

  🏢 문래힐스테이트아파트 🏢

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

    - 영등포구 종사자수 435,017명

2. 교통 (A)

    - 강남 41분 (1) / 여의도 21분(2) / 시청 29분(1)

3.학군 (C)

   - 문래중 82%, 양화중84%

   - 학업성취도는 두 학교가 85%↓으로  C급등이나, 

     영등포구 중학교 중 양화중학교가 특목고 진학률은 높음.

   ■ 위치 - 문래중(도보 15분) / 양화중(도보11분)

  ■ 학업 성취도

  ■ 특목고 진학

  ■ 학원가 현황 (문래3동 24개로 1위 / 목동 학원가 픽업 가능 : 차량 평균 10분)

4. 환경 (A)

   - 백화점 1개, 대형마트 2개

5. 공급 (S)

    - 영등포자이그리니티 `26.03 / 539세대

    - 서울대방 신혼희망타운 `27.06 / 183세

  ■ 공급 입지 평가

     - 지역 : 영등포구

     - 인구수 : 372,874 (`25.05기준)

     - 적정수요 : 372,874 X 0.005 = 1,865 (1년 : 1,865세대 / 3년 : 5,595세대)

     - 연도별 입주 (3년 총 1,019 세대 / 연 평균 : 340세대)

        1. `25 : 297  세대

        2. `26 : 539 세대

        3. `27 : 183 세대

      - 적정수요 대비 공급기준 : 0.18배

      - 공급평가 : S 등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

   · 앞마당이 없는 상태에서 비교분석이 이루어 질 수 없어 판단이 불가하나, 임장 (당산, 양평, 문래) 지역 중에서는

   · 입지가 가장 좋고 단지 앞 상가가 활성화 되어있음(학원가, 과일가게, 식당, 아이들 등)

   · 인근 APT중 문래자이와 비교 시 단지 전체 크기와, 시설은 문래자이가 더 좋지만, 학부모 대상 입주수요는

     높을 것으로 예상되어 (초등학교 인근, 단지 앞 학원가, 목동 학원 픽업 10분 거리) 전고점은 넘을 것으로 보임.

2) 환금성 : 아실 기준 월별 거래내역 조회결과, 전세 거래내역이 없는 월이 많아 환금성은 부족해 보임.

3) 수익률 : 100% 수익률 목표 기준 현 재 금액으로 투자 시 전 고점 돌파 후 +4억1천이 상승해야 함.

                 시간이 많이 소요 될 것으로 예상 됨

                 → 많은 투자금을 장기간 묵혀 둬야 함. (담배꽁초 투자법으로는 부적, 똘똘한 한채는 비교필요)

4) 원금보존 : 영등포구 공급물량 및 최근 전세금액이 상승중, 전세가율이 62%점 감안하여 원금보존 가능성 높음

5) 리스크 대비: 

    · 영등포구 공급물량이 많지 않아 역전세 관련 이슈는 적을 것으로 예상됨

    · 단, 전 고점 - 저점 갭이 크며, 현재 시세에서 전 저점 금액이 3억 이상 차이가 나고 있어, 하락 시

      리스크 있음

나의 투자 결론 : 

 · 전 고점 대비 Δ8.8% 떨어져 있으나, 저환수원리 분석 시 전고점은 넘을 것으로 예상이 됩니다. 

 · 단, 문래자이가 거래가 활발하고, 환경이 힐스테이트보다 높고 거래가 상대적으로 활발하여 환금성이 

   부족함.

 · 무엇보다 투자금액이 5.5억으로 높고, 수익률 100%를 이루기 위해서는 적지 않은 시간이 

   소요 될 것으로 판단이 됨.

 · 따라서, 앞마당을 만들고 비교분석을 통해 우선순위 분석이 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 :

 - 첫 임장을 진행하면서 개인적으로 살고 싶은 아파트 단지를 선정 후 수익률 보고서를 작성 해 보았습니다.

    적지않은 시간이 걸렸고, 저환수원리에 따라서 분석을 하다보니,

    살고 싶은 곳과 투자 해야하는 곳은 확실하게 구분해야 할 필요가 있다고 느꼈습니다.

 - 구축 APT는 전세가율이 신축에 비해 높지가 않아서 투자금이 많이 든다는 것을 알게 되었습니다.

 - 꾸준히 앞마당을 만들어서 비교분석 데이터를 쌓아가야 할 것 같습니다.