✅아파트명 : 무궁화 태영(92년식 654세대)
✅위치(지도)
>>카카오맵에서 window+Shift+S 버튼으로 캡쳐후, PPT로 옮겨서 입지표시후, 다시 캡쳐해 붙여넣기
>>아파트 정보 >호갱노노 캡쳐해 붙여넣기
✅입지평가
1. 직장 : 안양시 종사자수 : 27만 / 사업체수 : 6.3만 (A)
안양시 동안구 종사자수 : 18만 / 사업체수 : 4만
안양시 만안구 종사자수 : 9만 / 사업체수 : 2.3만
-안양의 양적인 종사자수는 20만명 이상으로 베드타운은 아니다.
-하지만 사람들이 일자리를 찾아 여기로 올 것인가? 에 대한 대답은 평균연봉을 통해 알아봐야겠다.
>>과제 다운로드 파일 참고해 캡쳐 붙여넣기.
2. 교통 : (강남까지 걸리는 시간) 54분 (마을버스-지하철4호선-2호선 환승) (A)
>>네이버길찾기(단지명, 도착역 입력, 시간은 출근시간인 7시30분으로 입력)
(강남역) : 54분 (버스-4호선-2호선 환승)
(여의도) : 1시간 5분 (버스-4호선-9호선 환승)
(광화문) : 1시간 17분 (버스-4호선-5호선 환승)
(판교) : 36분 (직행버스 1번 환승)
→ 강남 접근성이 1시간 이내여서 A등급이지만 여의도, 광화문 접근성이 1시간 이상 걸려서 강남, 판교에 일자리를 둔 수요가 많이 거주할 것으로 생각된다.
3. 학군 : 배정초 :신기초 / 배정중 :신기중 (학업성취도율 87.2%, 특목고 진학률 3.2%)(B)
>>아실>상단 “더보기”>학군비교클릭>
학교알리미 (참고)
-안양 동안구가 학군지임을 감안할 때 95%이상 2개, 90%이상 3개, 80%이상이 5개 학교이다.
이 중에 신기중은 학업성취도, 특목고 비율이 떨어져서 동안구에 거주한다면 선호하는 학군은 아닐 것이란 생각이다..
4. 환경 : 반경 1km 이내 : 백화점, 대형마트 없음(C)
>>카카오맵에서 마트, 백화점 검색해 반경 1km재기
5. 공급 : 안양시 : 25년 초과, 26년 부족, 27년 적정
*3년 평균 입주량 = 2491세대, 적정물량은 2776세대로 적정인구의 1배로 적정(A)
>>부동산 지인>>수요,입주탭>경기도>안양시 검색
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2년 3월 전저점에 투자했다면, 현재 35%의 0.7억의 수익률을 얻을 수 있었고,
21년 9월 전고점에 투자했다면 현재-61%의 수익률로 2억의 손실을 보았을 것이다.
-현재 전저점에 비해 많이 올라오지 않았고, 전세가율이 높기 때문에 앞으로 오를 여력이 높아 보인다.
구축이고 평남에서 비교적 선호도가 떨어지는 단지이기 때문에 주변 입주물량도 많아서 매매가 오르는 속도가 더딘 것으로 보여진다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(O) : 절대적 저평가 :25년 6월 현재, 전고점 대비 24% 하락, 전저점 대비12% 상승한 상황이라 많이 저평가 된 상황이다.
2) 환금성(O) : 구축에 속하지만 600세대 이상, 저층, 탑층이 아니고, 학군은 상대적으로 떨어지지만 학원가 접근성이 좋아 전세수요도 많고, 주변 신축의 입주로 인접 상권이 개선되고 있어서 환금성은 좋다고 하겠다.
3) 수익률 (O): 현재 전세가는 4.3억으로 10년뒤, 현재 전세가의 2배가 된다고 가정했을 때, 10년 뒤 전세가가 8.6억 이상이 될 확률이 높다. 10년 뒤, 전세가가 8.6억, 전세가율 60%라고 가정 했을 때, 매매가는 약 14억.
현재 6.2억으로 매수시 수익률을 계산하면, 5.4억/1.9억=약410%의 수익률이 나올 것으로 보인다.
연간 수익률은 41%로 연 20%이상의 만족할 만한 수익률을 보인다.
4) 원금보존(O) : 서울=강남 접근성 1h이내이기 때문에, 서울의 적정 전세가율을 적용해 본다면 60%이상인 69%이기 때문에 원금보존된다고 볼 수 있다.
또한, 학원가 도보접근 가능하고, 학군지에서 특목고 진학률이나 학업성취도는 떨어지는 편이지만 지속적으로 전세가는 상승하는 단지이고, 수요가 있고, 인근 지역에 빈 땅이 없어 재건축이 될 가능성이 높은 지역이기 때문에 입지 독점성도 가지고 있다.
5) 리스크 대비(O): 25년에 적정 공급량을 초과했지만, 26년 이후로 공급이 감소하기 때문에 올해 투자했을 때, 공급과잉으로 인한 역전세 보다는 현재 입주한 단지들의 전세 만기와 맞물리는 공급을 유의해야 한다. 현재 전세가의 10%(=4천만원)를 마통+2년간 모을 종잣돈으로 준비 가능하기 때문에 투자금이 된다면 투자해도 좋겠다.
나의 투자 결론 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존의 측면에서는 좋고, 리스크 대비도 되기 때문에 현재, 투자 물건으로는 합격이다. 하지만 1.9억으로 투자 가능한 단지 중에 이 단지가 최선인지는 좀더 비교평가를 통해서 알아봐야 겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 안양에는 전고점대비 20%이상 하락한 단지가 존재한다는 것에 희망이 보이는 것 같다.
좀더 열심히 단지임장도 하고, 임장보고서를 쓰면서 좀더 나의 투자금에 맞는 단지를 찾아야 겠다.
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