✅아파트명
영등포구 당산동 진로
✅위치(지도)
진로 아파트는 영등포구에서 상위 생활권은 아니지만 2호선과 5호선을 도보로 이용 가능하고 단지 바로 옆에 중학교와 홈플러스, 길 건너에 초등학교가 있어 자녀를 키우는 가족 단위 수요가 있겠다.
✅입지평가
1. 직장
영등포구 종사자수 435,017명(S등급)
:서울 3대 업무지구에 속하는 여의도를 포함하고 있어 등급이 높다.
2. 교통
지하철이용시 강남역 39분 / 여의도역 16분 / 시청역 31분 소요된다.
: 지하철 뿐만 아니라 자차 이용시에도 30분 내로 이동 가능하다.
: 3개 업무지구 모두 1시간 이내로 이동 가능하여 맞벌이 하는 가정에 좋은 선택지가 될 수 있겠다.
: 문래역 도보 8분, 영등포구청역 도보 10분 소요.
3.학군
문래 초등학교 : 학급당 학생수 23명으로 전체 학년이 7~8반으로 구성.
양화 중학교 : 학업성취도 83.8%, 특목고 진학률 6%
(영등포구 내에서 4번째로 학업성취도가 높고, 특목고 진학 학생수는 12명으로 가장 많아 선호 되는 중학교이다.)
4. 환경
영등포구 : 백화점 3개 / 마트 4개 / 종합병원 7개
(단지에서 마트는 홈플러스, 백화점은 타임스퀘어, 병원은 한림대성심병원이 2km 반경 이내에 있다.)
5. 공급
2025-2027년 까지 3년간 영등포구 입주물량은 722세대로 적정수요에 미치지 못한다.
인접한 구로구, 동작구, 양천구의 공급도 적정수요에서 1배를 넘지 않는다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-고점이었던 시기에 특히 전세 거래가 없었다. 거래 된 가격도 차이가 커서 매매와 비슷한 시기 거래 가격으로 적음.
-고점에 사는 것과 저점에 사는 것은 수익 부분에서 엄청난 차이를 보여 준다…
-실제 거래는 5천 싸게 거래되지만, 전고점 대비 4천 싼 가격이므로 많이 회복했구나.
-저점일 당시 보다 투자금 차이는 크지 않고, 2년 동안 매매가가 1.2억 상승했지만 매매가는 더 많이 올랐다?
✅현장사진
단지는 작고 오래 되어 놀이터 뿐이지만 25, 32, 58평이 같이 있어 관리가 잘 되는 것 같다. 단지 앞 오래 된 상가에 병원, 밥집, 떡집, 꽃집, 부동산이 있고 단지 내 젊은 부부들과 아이들이 보인다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 매매가 3%하락, 강남 1시간 내 이동 가능.
2) 환금성 : 461세대. 저층 또는 탑층 매물 아님.
3) 수익률 : 저점 매수시 수익률은 50%로 2억 회수 가능. 100%수익이 나려면 매매가 14억 되어야 함.
4) 원금보존 : 전세가율은 60%가 조금 안된다. 주변에 공급물량 1배 이하. (25-26년 서초구 주의)
5) 리스크 대비: 투자금과 잔금이 가능하지 않음.
나의 투자 결론 : 단지 규모가 크지 않으나, 교통이 장점으로 작용하여 수요가 있을 것이다. 그러나 가격이 많이 회복하여 투자금 범위에 들어오지 않고, 7억대 전세를 맞춰도 5억의 투자금이 필요하다. 전세가 높은 가격에 거래 됐으나 물건이나 상황에 따라 보수적으로 봐야 한다. 급지가 덜 좋더라도 조금 더 선호하는 생활권이나 연식의 단지들도 함께 비교해보는 과정이 필요할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
주소는 당산동이지만 생활권은 영등포구청 생활권에 속하고, 구청이 가까워 편리하지만 주변 상권은 다소 어수선하다. 문래역 근처로 대단지 아파트와 공원, 마트가 있어 더 쾌적한 느낌이다. 무엇보다 교통의 장점이 크다고 생각된다. 그리고 작성 전에는 교통의 장점 때문에 수요도 있고, 가격이 올랐지만 그만큼 가치가 있는 단지라고 생각했다. 그러나 작성하면서 싸게 사는 것의 중요성을 느꼈고, 투자 금액대 별로 단지를 뽑아봐야 초보 투자자 입장에서 덜 놓치는 길이라는 것을 인지함... 알았으면 실천에 옮기자. 과제를 미루고 또 미뤘더니 작성시간이 촉박한 시점에 이르렀다. 반성하고 4주차 과제는 빠르게 해보자. 화이팅!!!
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