*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
답십리 파크자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
* 동대문구 : 종사자수 146,383명, 사업체수 42,813 → B등급
2. 교통
- 강남 1시간 이내 : A등급 (시청, 여의도 40~50분) 아파트부터 지하철역까지 도보 10~15분 걸림.
3.학군
주변에 가까운 학교가 없어 동대문중이나 장평중, 동국대 사대부중으로 가야함
동대문중 학업성취율 63.1 %, 장평중 66.2 %, 동국대 사대부중 68% : B 등급
학원가는 인근 장안동 학원가(58개)를 이용할 것 같음 . 임장 결과 장안동 학원가는 58개이지만 초등 위주의 교습소, 학원이 많은 편임.
4. 환경
- 대형 병원은 안암 고대 병원, 한양대학병원, 삼육병원, 서울 성심 병원, 서울시 동부 병원이 있음
- 백화점: 청량리역 롯데백화점 (자차 2.9km 12분)
- 대형 마트는 근처에는 없고 왕십리역 이마트, 용두역 홈플러스, 면목동 홈플러스를 이용해야 함
자차 이용시 20분 내외로 이용가능
: 백화점 1개 있어 A 등급이지만 대형마트는 2.5~3.8km, 종합병원은 3.5~4.6km임
5. 공급
*동대문구 입주물량 (부동산 지인) : 2025년 9906세대 + 2026년 761 세대 + 2027년 공급 없음 = 10,667세대
동대문구 인구수 342,258명
적정수요 (인구수 0.5%): 342,258 0.005 = 1711 세대 (1년), 1711세대 *3년= 5,133 세대
=> 3년간 적정수요는 5133세대이지만 동대문구 3년간 (2025~2027) 공급량은 10,667세대이므로 2배가 넘어
C등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 한 개의 아파트로는 판단할 수 없음.
2) 환금성 : O → 서울, 입지 독점성O, 300세대 이상, 저층 탑층 아님
3) 수익률 : O → 저점에 매수시 51%의 수익, 2.5억의 순수익을 얻을 수 있다.
4) 원금보존 : 서울 적정 전세가율 60%인데 58%이므로 투자금이 더 들어간다.
5) 리스크 대비: X → 동대문구 입주물량이 26년까지는 많아 25년에는 전세 맞추기가 쉽지 않다.
나의 투자 결론 :
전고점 대비 -10%인 상황으로 아주 싸지는 않으며 전세가율 58%로 5.5억의 투자금이 있어야 하므로
적당하지 않다. 신축이고 5호선을 이용하거나 도심 접근성은 좋지만, 초등학교 중학교 고등학교 학원이 비교적 멀어서 자녀가 있는 경우 부적당하다고 생각할 것이다.
5.5억의 투자금이라면 교통,학군이 만족스러운 다른 단지를 찾아볼 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
이 아파트가 가치가 있는가를 생각하면서 비교를 할 수 있는 아파트를 분석할 줄 알아야 함을 절실히 느꼈다.
앞마당 만들기가 왜 중요한지 , 앞마당을 얼마나 잘 알고 있어야 하는지 알게 되었다.
댓글
