[열반기초반87기87조 cocooco] 고덕국제신도시 파라곤 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 :  고덕국제신도시파라곤 아파트

✅위치(지도) :

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

• 강남역까지 1시간 24분

• 여의도역 까지 1시간 31분

• 시청역 까지 1시간 36분

• 판교역 까지 1시간 20분

  

부도심 까지 1시간 넘게 걸림 :   C등급

3.학군

민세중학교(신설이라서 정보가 없어요. ) 판정 불가

4. 환경

대형마트, 백화점, 종합병원 반경 1 km 이내에 없으므로 : C등급

5. 공급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

적정 수요(3,008) 대비 공급량 (5,456) 비율이 1.8배 이므로 : B등급

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

절대적 저평가: 전고점 대비 30% 이상 떨어진 현재 매매가는 저평가 되었다고 판단됨.

상대적 저평가: 같은 투자금 대비 더 좋은 상급지 (수원 혹은 분당 혹은 서울)에 투자 가능하다고 판단되므로 상대적으로 상급지인 서울에 비교했을때 고평가되었다고 판단됨. 

2) 환금성 : 세대수 300세대 이상이고, 나홀로 아파트 아니므로, 고층 아파트 매수시 충분히 환금성 은 있다고 평가됨.

3) 수익성: 7% 의 수익률에 비해 높은 초기 투자금이라고 판단됨

4) 원금보존 : 전세가가 매매가 대비 80% 이하로 낮아서 원금보존 가능성 어렵다고 판단됨, 그리고 추후 공급물량이 늘어남에 따라 전세가는 더 낮아질것으로 예상됨

5) 리스크 대비: 공급량이 늘어나게되는 2027년에 같은 금액으로 전세 재계약을 어려울 것으로 판단됨, 역전세 가능성 크다고 판단됨. 

나의 투자 결론 : 투자 하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제로 저환수원리에 따라 투자할 대상의 가치를 판단하는 과정이 유익하고 흥미로웠고, 좀더 비교평가를 잘하기 위해 앞마당 을 꾸준히 늘려나가야겠다고 생각됨.