[열반 기초반 / 월클30조부자조/ 레티시아] 아파트 수익률 보고서(동작구 사당동 대림)

✅아파트명 : 동작구 사당동 대림

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급

** 동작구 : B등급

2. 교통 : S등급

• 2, 4호선 

• 강남역 : 30분
• 잠실역(송파) : 40분
• 을지로입구역(중구, 종로구) : 45분
• 영등포역 : 40분

애매하지만, 교통은 S등급이다.

3.학군 - C등급

• 중학교는 3개가 있음
• 동작구 학업성취도 평균 : 78%
  • 동작중학교
    • 학업성취도 : 85% - 동작구 3위
    • 특목고진학 : 1.3%(과학고 2명) - 동작구 10위
  • 사당중학교(제일 가까움)
    • 학업성취도 : 75% - 동작구 13위
    • 특목고진학 : 1.9%(과학고 1명, 외고 2명) - 동작구 5위
  • 서문여자중학교 (큰 도로 건너서/ 서초구)
    • 학업성취도 : 92% - 서초구 5위
    • 특목고진학 : 1%(외고 2명) - 서초구 10위

4. 환경 - B등급

• 1km 이내 : 이마트 1개, 전통시장, 농협(하나로마트)

5. 공급 - S등급

• 동작구 적정 공급량 : 3,911
  • 2025년 :
  • 2026년 :
  • 2027년 :
  • 2028년 : 1,112세대(0.3배)
• 서초구(인근 지역) 적정 공급량 : 2,037세대
  • 2025년 : 4,404세대(2배)
  • 2026년 :
  • 2027년 : 5,007세대(2.5배)

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✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 

• 전고점 대비 14% 떨어져 있다.
• 같은 곳에 있는 다른 아파트는 대부분 전고점을 넘었거나(신축이지만), 대부분 1~3% 빠져있고, 많아봤자 10%이다.
• 저평가 되어있다고 생각한다.

2) 환금성 : 

• 1,152세대로, 환금성이 좋다.

3) 수익률 

• 전고점 회복 시, 7.5억 투자금 → 30% 수익률(2.3억)

4) 원금보존 

• 전세가율 : 38~49%(네이버 부동산) 

  → 서울 적정전세가율이 50%인데, 좀 못 미친다.

  → 바로 건너편에 힐스테이트가(2027년, 927세대)가 들어올 예정이라, 전세 계약 및 갱신에 조금 어려움이 있을 수 있다.

• 입지독점성 

  → 입지독점성이 높진 않다

  → 하지만 2호선, 4호선이 있어 교통적 위치는 좋다. 

• 전고점 대비 14% 빠져있다.

5) 리스크 대비: 

• 전세가율이 높은 편은 아니고, 힐스테이트 입주 예정이 있어서 전세가가 떨어질 수 있다.
• 서초구에서 공급이 많아지기 때문에, 이동이 일어나서 전세가가 떨어질 수 있다.
• 하지만, 대략 5억 정도의 선에서 막아질 거 같다.

나의 투자 결론 : 

 5.5억정도를 투자해서 수익률이 높진 않지만, 분위기 임장을 하면서 보니까 주변 신축 아파트 단지가 있고 일부 있는 빌라촌도 개발할 예정인것으로 보아 매매가는 꾸준히 올라갈 수 있을 거 같다. 

 실거주라면 투자할 생각이 조금 있지만, 5.5억으로 투자를 하기엔 입지 분석 결과가 좋은 편이 아니고

같은 금액에 더 좋은 투자처가 있다고 생각하기 때문에 투지하지 않을 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 입지분석 등 각각의 평가 요소를 구체적인 근거와 함께 작성해 보니, 결론을 명확하게 내리는데 큰 도움이 되었습니다.

 분위기 임장을 가기 전에는 대장아파트가 제일 좋을 것이라고 생각했으나, 대장 아파트인 이수힐스테이트 아파트는 주변 분위기가 다소 조용하고 연령층이 높아 보였고, 시장과 가까워서 밤에는 조금 무서울 수 있겠다는 생각을 했습니다.

 또한 신동아, 극동, 우성 등은 언덕이 꽤 있었고, 도로가 1개 밖에 없어서 출퇴근 시간 교통 체증이 있을 수 있다는 생각을 했습니다.

 직접 현장을 방문하지 않으면 미처 생각하지 못했을 부분들이며, 현장 방문이 중요하다는 것을 느꼈습니다.