[열반스쿨 기초반 87기 20조 반부] 사직동 사직롯데캐슬더클래식 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

사직롯데캐슬더클래식

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C

동래구 종사자수 97,700명, 사업체수 27,667개

2. 교통 S

지하철 센텀역 25분 서면역 20분 중앙역 32분

3.학군 A

여명중 89%, 사직중 87%, 사직여중 93%

4. 환경 B

지하철 3호선 사직역, 홈플러스, 학원가, 병원

5. 공급 S

온천동 동래에코팰리스아시아드 2027년 02월 / 160세대

수안동 동래롯데캐슬시그니처 2027년 11월 / 870세대

동래구 인구수 274,771명, 적정수요 1,373세대(1년), 4,119세대(3년), ‘25년 90세대, ’26년 400세대, '27년 1,030세대, 연평균 506세대, 적정수요 대비 공급수준 0.36배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직롯데캐슬더클래식 33평형 현재 매매 11.5억, 전세(2025년 3월 기준) 5.5억 투자금 6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 12.4억 전세 6.5억 투자금 5.9억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 7.2억 전세 4억 투자금 3.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 16% 하락, 비교평가 하지않아 알 수 없으나, 저평가는 아님

2) 환금성 : 대단지 신축 브랜드 선호하는 단지로 환금성 양호함

3) 수익률 : 현재 기준 투자금 6억이며, '21.8월 전고점 12.4억으로 향후 수익률 100% 가능성 있음

4) 원금보존 : 입지독점성 있으며, 공급물량 대비수요 많아 향후 전세가 상승에 따른 매매가 상승 기대됨 

5) 리스크 대비: 27년 수안동, 온천동 지역에 1,030세대 공급물량 있으나 사직동과 거리가 있어 공급물량에 따른 리스크는 크지않으며 좋은 학군지로 수요 많은 것으로 보여 역전세 리스크는 거의 없어보임

나의 투자 결론 : 환금성, 리스크 관리는 양호해보이나, 현재 저평가는 아닌 것으로 보이고 수익률 부분도 아직 모르겠음. 그러나 부산지역의 주요 학군지이고 공급물량이 줄어들며 현재 33평기준 전세물건 없는 것으로 보아, 지속적으로 지켜볼 필요는 있어보임. 다른 비슷한 학군과 연식 등의 아파트와 비교평가 해봐야겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제로 단지를 정하는 것부터 저환수원리를 고려하면서 수익률 분석하는 것에 어려움을 느꼈다. 수익률 분석 보고서를 작성하기 전에는 막연하게 사직동 대장아파트로 좋다고만 생각했는데 투자원칙을 적용하여 수익률 분석 보고서를 작성해보니 좀 더 자세하게 알 수 있었던 것 같다. 처음 작성하다보니 맞게 잘 작성했는지 모르겠지만 계속해서 복습하고 연습삼아 다른 아파트도 계속 작성해 보는 것이 도움이 많이 될 것 같다.