홍제동 홍제역해링턴플레이스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 개누53]

✅아파트명

홍제역 해링턴플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - B

서대문구 종사자수 118,256

2. 교통 - A

1. 강남역 - 44분
2. 여의도역 - 36분
3. 시청역 - 29분

3.학군 - C

1. 인왕중 - 71.1% (특목고 0.6%)
2. 홍은중 - 70.8% (특목고 2.7%)
3. 정원여중 - 85.6% (특목고 2.1%)
4. 신연중 - 71.2% (특목고 3.3%)

4. 환경 - C

1. 주변 대형마트, 백화점 없음, 전통시장(인왕시장) 있음

   이마트 은평점(2.7km), NC백화점(2.7km)

2. 종합병원 - 동신병원(1.3km), 세란병원(1.8km)

   그 외 정형외과, 피부과, 안과, 이비인후과, 산부인과 등 병원은 1km이내에 다수

3. 올리비움 산후조리원(1.8km)
4. 은행 - 반경 1km 이내 거의 모든 은행

5. 공급 - A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -8% / 저점대비 +8% 이므로 저평가는 아님(2021년 신축인점 감안해야할듯)

인근 아파트에 비해 다소 높은 가격이 형성되어 있음

1. 홍제센트럴아이파크 (2020 / 906세대 / 34평 12.4억)
2. 서대문푸르지오센트럴파크 (2022 / 832세대 / 30평 13.8억)
3. 홍제원현대(2000 / 939세대 / 32평 9.8억)
4. 인왕산현대(2000 / 700세대 / 9.4억)

2) 환금성

300세대 이상, 신축(2021), 역세권(홍제역 도보 5분이내)이며 상권이 잘 형성되어 있어 꾸준한 수요는 있을 것으로 예상

3) 수익률

10년 200% 계산

현재가 13.4억 + 수익 11.4억 = 24.8억

10년 100% 계산

현재가 13.4억 + 수익 5.7억 = 19.1억

연평균 10%정도 기대하는게 적절해보임

4) 원금보존

투자금이 높아 적정 전세가율(60%)보다 낮음

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급은 적정수요보다 낮으나 서대문구는 전입보다 전출이 많아 인근 은평구, 마포구 지역 공급도 확인해볼 필요가 있음

나의 투자 결론 : 같은 투자금이면 다른 지역 or 인근 아파트를 투자하는게 더 나아보임

비교평가를 위해 임장했던 다른 아파트들이 오히려 투자에 적합해 보임

✅ 작성하면서 느낀점

임장 다니는게 생각보다 재미있다.

개인적인 선호도를 배제하고 투자 관점으로 보니 마냥 좋기만 했던 아파트가 새로운 시각으로 다시 보이게 되었다.

균질성 또한 선호도에 많이 반영되어 가격적인 측면에서 차이가 있는것 같다.

(+서울 아파트가 많이 비싸구나..)