*당산동 당산현대5차 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
당산현대5차 아파트
✅위치(지도)
강남역 11.9km / 여의도역 2.4km / 시청역 7.8km
당산동은 강남역, 여의도역, 시청역 등 주요 업무지와 가까워 입지적으로 매우 우수한 지역이다.
편리한 접근성 덕분에 직장인과 실거주자 모두에게 매력적인 입지로 평가받고 있다
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 : 435,017명 (S등급)
동대문구는 종사자 수가 S등급으로 분류될 만큼 직주근접 수요가 풍부한 지역이다.
이로 인해 입지 평가에서도 높은 점수를 받아 주거 선호도가 매우 우수하다.
2. 교통
강남 45분 / 여의도 16분 / 시청 29분
당산역은 2호선과 9호선이 만나는 더블역세권으로 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지까지 40분 이내에 접근 가능하다.
편리한 교통망 덕분에 직주근접을 중시하는 실수요자들에게 높은 선호를 받는 지역이다.
3.학군
당산서중 88%, 당산중 83%, 선유중 82%
당산현대5차 아파트는 당산서중 배정권에 위치해 있으며, 이들 학교는 학업성취도 상위권 비율이 88%로 중학교 교육 수준이 우수해 학부모 실거주 수요가 꾸준한 지역이다.
4. 환경
신세계백화점, 타임스퀘어, 코스트코, 롯데마트
이대목동병원, 여의도성모병원
풍부한 편의시설과 의료 인프라로 거주환경이 매우 우수한 지역으로 평가된다.
5. 공급
영등포구는 2026년부터 예정된 신규 아파트 공급물량이 사실상 전무한 상태다.
이에 따라 희소성이 부각되며 기존 주택의 가치와 가격 안정성이 더욱 높아질 것으로 예상된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
저점에 매수했을 경우 수익률은 약 8,000만 원 수준으로 크진 않지만, 안정적인 수익 실현이 가능하다.
향후 입지와 재건축 기대감 등을 고려할 때 추가 상승 여력도 충분히 기대된다.
✅현장사진
당산현대5차는 2000년에 지어진 구축 아파트임에도 불구하고 우수한 입지 조건을 갖추고 있다.
교통과 편의시설, 학군 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 여전히 높은 주거 가치를 자랑한다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전반적인 시장이 전고점에 가까운 상황이지만, 당산현대5차는 인근 주요 단지 대비 여전히 비교적 저렴한 편이다. 입지 대비 시세가 덜 반영된 측면이 있어 상대적 저평가 매력은 아직 유효하다.
2) 환금성 : 2·9호선 더블역세권이라는 교통 여건 덕분에 전고점 국면에서도 수요는 유지되고 있다.
거래가 빠르게 이뤄지는 편은 아니지만, 실거주 수요 기반으로 환금성은 안정적이다.
3) 수익률 : 현재 매매가 상승으로 수익률은 다소 낮아졌지만, 전세가도 점진적으로 회복 중이다.
단기 차익보다는 안정적인 전월세 수익을 고려한 중장기 수익률 전략이 적절하다.
4) 원금보존 : 시장 전체가 고점에 근접해 있어 진입 시점에 따라 하락 리스크는 존재하지만, 당산현대5차는 입지와 재건축 기대감으로 방어력은 높은 편이다.
장기 보유 시 원금 보존 가능성은 다른 단지 대비 비교적 높다.
5) 리스크 대비: 고점 인식에 따른 조정 가능성과 금리 변화, 재건축 이슈는 주요 리스크 요인이다.
다만, 입지 우위와 생활 인프라로 인해 리스크 대비 안정성은 양호한 편이다.
나의 투자 결론 : 현재 부동산 시장이 전고점에 가까워 신중한 접근이 필요한 시점이지만, 당산현대5차는 여전히 입지와 가격 경쟁력을 갖추고 있다.
특히 중장기 관점에서 실거주 및 투자 수요가 동시에 유효하다는 점에서 매력적인 선택지이다.
따라서 현 시점에서도 비교적 리스크가 낮은 투자처로, 조건부 진입이 가능한 시장이라 판단된다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 지금처럼 부동산 경기가 과열된 시점에서는 저평가보다 심리적 기대감이 가격을 이끄는 전환이 뚜렷하다.
환금성도 실수요보다 투자 심리에 의존하면서 유동성에 민감해지고 있다.
수익률은 실거주보단 시세차익 중심으로 전환되며 안정성은 상대적으로 약화되고 있다.
원금보존보다 단기 수익에 초점이 맞춰지는 흐름이 감지된다.
전체적으로 시장이 기대감에 기댄 전환국면에 있어, 보다 냉정한 접근이 필요함을 느낀다.
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