[열기 87기 19조 꿈이룰꼬야]해운대구 재송동 더 샵 센텀파크 1단지 수익율 보고서

아파트명 : 더 샵 센텀파크 1단지 

     *연식 : 2005년 10월

     *세대수 : 2752세대 (총 14개동)

     *매매/전세 : 9.5억~11.5억/5.3억~6억(전용 84 기준)

     *전고/전저 :13억/8.9억

위치(지도) : 부산시 해운대구 재송동 1200

입지평가

1. 직장

     *해운대구 종사자 수 : 154,115명

     *등급 : B등급 (10만명 이상)

2. 교통

     *센텀시티역 : 9분 (버스)

     *서면역 :  36분 (지하철)

     *국제금융센터역 : 34분 (버스,지하철)

     *등급 : A등급(자차 20분 이내)

3.학군

     *센텀중학교

       -학업성취도 평가 : 92.2%

       -특목고 진학율: 7.9%

       -과학고 진학 : 5명

       -외고 진학 : 30명

     *등급 : A등급 (학업성취도 평가 90%이상)

4. 환경(단지 기준 반경 1Km이내)

     *백화점 : 0개,대형마트 :1개, 종합병원:0개

     *등급 : B등급

5. 공급

                                                        부산 해운대구 기간별 수요/입주

     *해운대구 인구수 : 37만 4321명 (2025.5월 기준)

     *적정수요(인구수*0.5%)

       -1년 적정수요 : 37만 4321명 *  0.005 =1,872 세대

       -3년 적정수요 : 1,872 * 3 = 5,616세대

     *연도별 입주 현황(3년 내 총 274세대 /  1년 평균 92세대)

       -2025년 :44세대

       -2026년 : 230세대

       -2027년 :0세대 

     *적정 수요 대비 공급 수준 : 적정 수요 대비 0.05배

     *등급 S등급 (적정 수용 0.5배 이하)      

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현장사진

투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 20년 된 아파트로 학부모들이 선호하는 초,중,고가 인근에 위치에 있으며 수영강을 바라봅니다.

                그러나 34평형은 뒷편에 위치해 있습니다.

                지상에는 주차 공간이 없어 모든 도로가 보행로 입니다. 

                그러나 시세에 반영이 되어 있는 것 같아서 저평가는 아닌 듯 합니다.

2) 환금성 : 대단지 아파트 초,중,고가 인근에 있는 아파트로 환금성은 있음

3) 수익률 : 현재  투자금이 4.5억 .5년 후 200%수익율을 내기 위해서는 19억이 되어야 함.

                 수익율 달성이 어려움

4) 원금보존 : 전저점 가격이 현재 가격의 -2억  이므로 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 향 후 해운대구에 3년간 공급이 적으므로  잔금대비만 가능하다면 리스크대비는 가능하다고 봅니다.

나의 투자 결론 :

 투자금도 높고 전세가율이 높지 않아서 투자보류입니다

 작성하면서 느낀점 : 

학부모들이 선호하는 센텀초,센텀중,센텀고가 가까이 있는 해운대 더샵 센텀파크 1차 아파트의

입지 평가를 해보고 수익율 분석을 해보고 투자는 하지 않는 게 좋으며 이 투자금이면 

더 많은 투자 단지가 있을 것으로 생각되며 앞으로 더 많은 공부와 임장이 필요 한 듯 합니다.