아파트분석

[열기 87기 봄이왔다 0506] 수지구 동천동 래미안 이스트팰리스3단지 수익률 보고서

  • 25.06.26

아파트명 :동천동 래미안이스트팰리스3단지

 

위치(지도)

 

 

입지평가

 

1. 직장

용인시 수지구 사업체수 24,067개 / 종사자수 87,487명 : C등급

내생각] 직장이 C등급이므로 베드타운이다. 그러므로 직장까지의 교통이 중요하다.

 

2. 교통 

내생각] 강남, 여의도, 시청 3대 업무지구를 1시간 내에 갈 수 있으므로 투자할 수 있다.

 

3.학군

수지중(91%) / 한빛중(90%) / 손곡중(88%)

내생각] 중학교 학업성취율은 높은편이나 한빛중학교는 특목고 비율이 0이고, 수지중은 3.6%, 손곡중은1.5%로 수지구 내에서는 중간정도 수준이다. 투자처로 나쁘지 않다.

 

4. 환경

 

신세계 사우스시티, 이마트 수지점, 이마트 죽전점, 홈플러스 분당오리점(2km이내), 분당서울대학교병원

내생각] 단지 인근에 대형마트나 백화점이 있고 성복역이나 분당, 판교가 가까워 이용하기 좋다.

 

5. 공급

  

내생각] 29년까지 수지구에는 공급이 없으므로 역전세나 환금성에 문제는 없다.

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현시세 : 동천동 래미안이스트팰리스3단지 33평 현재 매매 10.9억 전세 6.615갱신(매물없음)

 

 

내생각] 현재 매도 매물은 1층과 탑층만 나와 있는 것으로 보아 자모님 말대로 갈아타기 하려고 하던 사람들이 잠시 숨고르기를 하고 있는 것으로 보인다. 7월 대출상황을 보고 예의주시하다가 투자금 내로 들어오는 단지가 있으면 투자하자.

 

현장사진

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

  1. 저평가 : 전고점 대비 -8%로 저평가 되어있긴 하지만 절대적 가격이 싸다고 느껴지지 않는다. 10억 이하로 가격이 조정되면 투자를 고려해보자.
  2. 환금성 : 신축이고 대단지여서 매도는 어렵지 않을것 같다.
  3. 수익률 : 100% 이상의 수익률을 내려면 15억 이상은 가야 하므로 오래 기다려야 할 것 같다.
  4. 원금보존 : 전고점보다 싸기 때문에 잃지 않는 투자가 될 것이다.
  5. 리스크 대비: 수지구에 공급이 29년까지 없기 때문에 전세 놓기가 어렵지 않을 것 같다.

 

나의 투자 결론 

: 수지구 내에 직장은 없지만 강남과 판교에 출퇴근하기 편하고 동네 상권과 주변 상권이 좋아서 생활하기 편할 것 같다. 무엇보다 수지구의 장점은 학업성취율이 좋고 학원가가 잘 되어 있다. 초등학교도 아파트 내에 있어 아이들 키우기에도 좋을 것 같다. 동네에 유해 상권도 거의 없고, 새로운 단지가 주변에 조성되어 있어 균질성이 좋다. 투자금 내에 들어 온다면 투자하고 싶은 단지다. 

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장할때 너무 좋은 곳이라 투자는 생각도 안했던 곳인데 동천동 시세 작성중 3억대로 가능한 것을 보고 이 단지를 과제로 결정했다. 그런데 과제를 작성하는 일주일 동안 가격이 올라가는 것을 봤다. 아… 또 날라가는 것인가… 하는 마음에 좌절이 됐지만 일단 끝까지 해보기로 했다.

막연하게 절대 안되는 단지라고 생각했는데 이렇게 수익률을 계산해보니 안되는 부분은 왜 안되는지, 그리고 가격이 어떻게 되면 내가 진입할 수 있는지 좀더 구체적으로 알 수 있게 되었다.

그리고 처음으로 과제를 끝까지 했다는 뿌듯함이 크다.

드디어 완료했다. 한번의 성공이다. 이제 계속하면된다.


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