[열기 87기 봄이왔다 0506] 수지구 동천동 래미안 이스트팰리스3단지 수익률 보고서

✅아파트명 :동천동 래미안이스트팰리스3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 사업체수 24,067개 / 종사자수 87,487명 : C등급

내생각] 직장이 C등급이므로 베드타운이다. 그러므로 직장까지의 교통이 중요하다.

2. 교통 

내생각] 강남, 여의도, 시청 3대 업무지구를 1시간 내에 갈 수 있으므로 투자할 수 있다.

3.학군

수지중(91%) / 한빛중(90%) / 손곡중(88%)

내생각] 중학교 학업성취율은 높은편이나 한빛중학교는 특목고 비율이 0이고, 수지중은 3.6%, 손곡중은1.5%로 수지구 내에서는 중간정도 수준이다. 투자처로 나쁘지 않다.

4. 환경

신세계 사우스시티, 이마트 수지점, 이마트 죽전점, 홈플러스 분당오리점(2km이내), 분당서울대학교병원

내생각] 단지 인근에 대형마트나 백화점이 있고 성복역이나 분당, 판교가 가까워 이용하기 좋다.

5. 공급

내생각] 29년까지 수지구에는 공급이 없으므로 역전세나 환금성에 문제는 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현시세 : 동천동 래미안이스트팰리스3단지 33평 현재 매매 10.9억 전세 6.615갱신(매물없음)

내생각] 현재 매도 매물은 1층과 탑층만 나와 있는 것으로 보아 자모님 말대로 갈아타기 하려고 하던 사람들이 잠시 숨고르기를 하고 있는 것으로 보인다. 7월 대출상황을 보고 예의주시하다가 투자금 내로 들어오는 단지가 있으면 투자하자.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : 전고점 대비 -8%로 저평가 되어있긴 하지만 절대적 가격이 싸다고 느껴지지 않는다. 10억 이하로 가격이 조정되면 투자를 고려해보자.
2. 환금성 : 신축이고 대단지여서 매도는 어렵지 않을것 같다.
3. 수익률 : 100% 이상의 수익률을 내려면 15억 이상은 가야 하므로 오래 기다려야 할 것 같다.
4. 원금보존 : 전고점보다 싸기 때문에 잃지 않는 투자가 될 것이다.
5. 리스크 대비: 수지구에 공급이 29년까지 없기 때문에 전세 놓기가 어렵지 않을 것 같다.

나의 투자 결론 

: 수지구 내에 직장은 없지만 강남과 판교에 출퇴근하기 편하고 동네 상권과 주변 상권이 좋아서 생활하기 편할 것 같다. 무엇보다 수지구의 장점은 학업성취율이 좋고 학원가가 잘 되어 있다. 초등학교도 아파트 내에 있어 아이들 키우기에도 좋을 것 같다. 동네에 유해 상권도 거의 없고, 새로운 단지가 주변에 조성되어 있어 균질성이 좋다. 투자금 내에 들어 온다면 투자하고 싶은 단지다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장할때 너무 좋은 곳이라 투자는 생각도 안했던 곳인데 동천동 시세 작성중 3억대로 가능한 것을 보고 이 단지를 과제로 결정했다. 그런데 과제를 작성하는 일주일 동안 가격이 올라가는 것을 봤다. 아… 또 날라가는 것인가… 하는 마음에 좌절이 됐지만 일단 끝까지 해보기로 했다.

막연하게 절대 안되는 단지라고 생각했는데 이렇게 수익률을 계산해보니 안되는 부분은 왜 안되는지, 그리고 가격이 어떻게 되면 내가 진입할 수 있는지 좀더 구체적으로 알 수 있게 되었다.

그리고 처음으로 과제를 끝까지 했다는 뿌듯함이 크다.

드디어 완료했다. 한번의 성공이다. 이제 계속하면된다.