충무마을주공2단지 1차 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 87기 72조 240326]]

✅아파트명

 충무마을주공2단지 1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

 군포시 종사자수 119,151명

2. 교통 (A)

 강남역 47분 (환승 1회)

 여의도역 53분 (환승 1회)

 시청역 53분 (환승 1회)

3.학군 (C)

 금정중 72%, 흥진중 85%

4. 환경 (B)

 4호선 산본역 초역세권

 반경500m이내 

 원광대 산본병원, 노브랜드, 이마트,

 금정역에 AK플라자

 군포역에 지샘병원

5. 공급

 금정역푸르지오그랑블 2028.05 / 1,072세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 : 2.8/1.47 (25.6)

 고점 : 4.48/1.5635 (21.9)

 저점 : 2.2342/1.6666 (20.11)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

 - 가치 : 강남,여의도,시청 1시간 이내

 - 가격 : 전고대비 -37.5%(17평)

 - 21년 9월 매매가 4.48억 이후 2.6억까지 하락,

    현재 2.8억 보합상태. 

    반면 전세가는 19년부터 꾸준히 상승 중

2) 환금성 

 - 300세대 이상, 저층/탑층X

 - 올해 매 월 매매/전세 거래 활발

3) 수익률 

 - 저점매수시 현재 수익률 100%

   20년11월 투자금 5,676만원 매수

    25년6월 매매가 순수익 5,658만원

    수익률=수익/투자금*100

              =5,658/5,676*100

              =99.6828… %

 - 현재 투자금 13,300만원으로 매수시 

   전고 회복할 경우 

   매도수익 16,800만원

   총 수익률 126% (=16,800/13,300*100)

4) 원금보존 

 - 현재 전세가율 53%

    경기 전세가율 기준 70%에 못미침

    but 추후 수도권 공급 부족으로

    상승 가능성 있음

 - 5년내 고점 : 44,800만원

    5년내 저점 : 22,342만원

    허리           : 33,571만원

    25년 6월   : 28,000만원

    지금 가격은 허리 이하

     다음 사이클에서 허리이하로 안빠질 가능성 큼

5) 리스크 대비

 - 최근 전세 실거래가 : 1.47억

   동일평형 전세 저점 : 1.4억(20년 8월)

   역전세 가능성 작음

✅ 나의 투자 결론 : 

 교통은 강남, 여의도, 시청 1시간 내

 환경은 단지 반경 500m내 산본역, 병원, 마트 있음

 학군은 우수하지 않지만 4호선 평촌역 10분 가능

 직장을 제외한 입지 전반적으로 우수

 현재 가격은 허리 이하 수준&전고대비-37.5%

 전세가율은 53%로 조금 낮은편

 2억대 가성비 단지 but 투자금 1.33억

 전세가 상승시기 주의깊게 보기&지방 함께 보기

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 입지 좋은 단지라는건 알고있었지만 소형평수라

 투자대상으로는 많이 고민됐던 단지이다.

 하지만 주요 업무지구에 한시간내로 도달할 수 있는

 수도권의 가치있는 단지이며 전세가율은 좀 안받쳐

 주지만 매매가가 충분히 싸다.

 다만 상승흐름이 비교적 후순위일수도 있다는 것을 

 알고 소액투자자라면 지방과 함께 투자를 고려하면 

 좋겠다.