✅아파트명
충무마을주공2단지 1차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B)
군포시 종사자수 119,151명
2. 교통 (A)
강남역 47분 (환승 1회)
여의도역 53분 (환승 1회)
시청역 53분 (환승 1회)
3.학군 (C)
금정중 72%, 흥진중 85%
4. 환경 (B)
4호선 산본역 초역세권
반경500m이내
원광대 산본병원, 노브랜드, 이마트,
금정역에 AK플라자
군포역에 지샘병원
5. 공급
금정역푸르지오그랑블 2028.05 / 1,072세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 : 2.8/1.47 (25.6)
고점 : 4.48/1.5635 (21.9)
저점 : 2.2342/1.6666 (20.11)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 가치 : 강남,여의도,시청 1시간 이내
- 가격 : 전고대비 -37.5%(17평)
- 21년 9월 매매가 4.48억 이후 2.6억까지 하락,
현재 2.8억 보합상태.
반면 전세가는 19년부터 꾸준히 상승 중
2) 환금성
- 300세대 이상, 저층/탑층X
- 올해 매 월 매매/전세 거래 활발
3) 수익률
- 저점매수시 현재 수익률 100%
20년11월 투자금 5,676만원 매수
25년6월 매매가 순수익 5,658만원
수익률=수익/투자금*100
=5,658/5,676*100
=99.6828… %
- 현재 투자금 13,300만원으로 매수시
전고 회복할 경우
매도수익 16,800만원
총 수익률 126% (=16,800/13,300*100)
4) 원금보존
- 현재 전세가율 53%
경기 전세가율 기준 70%에 못미침
but 추후 수도권 공급 부족으로
상승 가능성 있음
- 5년내 고점 : 44,800만원
5년내 저점 : 22,342만원
허리 : 33,571만원
25년 6월 : 28,000만원
지금 가격은 허리 이하
다음 사이클에서 허리이하로 안빠질 가능성 큼
5) 리스크 대비
- 최근 전세 실거래가 : 1.47억
동일평형 전세 저점 : 1.4억(20년 8월)
역전세 가능성 작음
✅ 나의 투자 결론 :
교통은 강남, 여의도, 시청 1시간 내
환경은 단지 반경 500m내 산본역, 병원, 마트 있음
학군은 우수하지 않지만 4호선 평촌역 10분 가능
직장을 제외한 입지 전반적으로 우수
현재 가격은 허리 이하 수준&전고대비-37.5%
전세가율은 53%로 조금 낮은편
2억대 가성비 단지 but 투자금 1.33억
전세가 상승시기 주의깊게 보기&지방 함께 보기
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지 좋은 단지라는건 알고있었지만 소형평수라
투자대상으로는 많이 고민됐던 단지이다.
하지만 주요 업무지구에 한시간내로 도달할 수 있는
수도권의 가치있는 단지이며 전세가율은 좀 안받쳐
주지만 매매가가 충분히 싸다.
다만 상승흐름이 비교적 후순위일수도 있다는 것을
알고 소액투자자라면 지방과 함께 투자를 고려하면
좋겠다.
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