✅아파트명: 호계동 평촌더샵아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급
안양시 동안구 종사자수: 181,783 / 사업체수: 40,016
2. 교통: A등급
강남 1시간이내, 광화문 1시간15분이내, 여의도 1시간 5분이내
3.학군 : B등급
아파트 주변 중학교 학업성취도는 대안중학교 91.7% 신기중학교 87.2% 호계중학교 78.9%로 B등급으로 볼수있다.
4. 환경 : C등급
아파트를 중심으로 반경 1Km 이내 백화점, 대형마트가 없고, 조금만 더 가면 범계역에 롯데백화점이 위치하고, 아파트 주변에 소형 하나마트, GS더프레쉬가 있다
5. 공급 : A등급
향후 3년간 연평균 입주량 적정수요 1배이내(25년 적정, 26년 부족, 27년 과잉)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
21년 10월 고점에 투자를 했다면 -31% 21,250만원 손실발생,
22년 11월 저점에 투자를 했다면 67% 22,250만원 수익발생,
22년 11월에 투자하는게 가장 유리함
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 2025넌 6월 현재 매매가는 2021년 10월 고점대비 저평가 된걸로 보이지만, 같은 가격의 비슷한 입지의 아파트와 비교해 보지 못한 상황에서는 저평가 여부를 결정할 수 없다.
2) 환금성 : 호갱노노 실거래를 보면 매매나 전세가 한달에 한 두건이지만 꾸준히 거래가 있는걸로 보아 환금성은 나쁘지 않아 보인다
3) 수익률 : 22년 11월 저점에 투자를 했다면 25년 6월 현재 67% 3년 연평균 22% 수익을 볼 수 있다.
4) 원금보존 : 22년 전세를 끼고 매수를 했다면 24년 공급이 과잉으로 역전세가 있을 수 있는 상황. 자신의 가용자금을 알고 대출등 무리하지 않게 접근해야한다.
5) 리스크 대비: 24년 공급과잉으로 인한 역전세등 대비해 무리하지 않게 매매를 하였다면 원하는 수익율이 나올때가 보유할 수 있어야 한다.
나의 투자 결론 : 아파트 위치는 범계역에서 조금 떨어지지만, 걸어서 못갈정도는 아니고, 버스와 연계한 강남 접근성이 나쁘지 않고, 범계역 주변의 인프라를 이용할 수 있다는 점, 주변 학군도 나쁘지 않은점에서 투자를 고려해 볼 수 있다. 가격과 입지가 비슷한 다른 아파트와 비교를 해 보지 못해서 저평가 여부는 결정을 할 수 없지만, 저평가 되어 있다고 가정했을때, 25년6월 현재 전고점대비 20% 빠진 금액은 그만큼의 가격상승 기대를 할 수 있으므로 자금이 충분하다면 투자를 할 수 있을 거 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 막상 작성 하려고 하니, 어떻게 해야 할지 고민하며 시간만 보냈는데, 주우이님 강의를 듣고 설명 하신대로 하나씩 따라 해보니, 조금은 모양이 잡힌거 같습니다. 100% 이해를 하진 못했지만 입지평가 기준대로 작성하다 보니, 어떤 아파트를 선택해야 좋은 결과를 가져올지, 조금은 아주 조금은 알게 된거 같습니다.^^
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