아름동 범지기마을1단지 한양수자인 아파트 수익률 분석 보고서 [열기87기 1억으로 6년안에 서울간다 조 하늘답다]

✅아파트명 : 아름동 범지기마을 1단지 한양수자인

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

세종시 종사자수 152,974명 / 사업체수 30,478개

2. 교통(S, 세종청사 기준)

정부세종청사 10분 / 국책연구단지 14분 / 세종시청 16분 / 대덕연구단지 28분

3.학군(B)

아름중 87% / 4.2%, 종촌중 82% / 3.6%, 2개 중학교 모두 특목고 진학률이 꽤 높은 편이다

4. 환경(B)

홈플러스 1.5km, 이마트 4.4km, 코스트코 5.4km

5. 공급(S)

세종시 : 적정 수요 0.2만 / '25: 0.1만, '26: 301, '27: 0 / 3년 연평균: 445세대, 0.23배 / S등급

대전시 포함 : 적정 수요 0.9만 / ‘25: 1.2만, ’26: 0.6만, '27: 1.6만 / 3년 연평균: 1.1만, 1.3배 / B등급

청주시 포함 : 적정 수요 1.4만 / ‘25: 1.7만, ’26: 1.4만, '27: 2.4만 / 3년 연평균: 1.8만, 1.3배 / B등급

→ 세종시 자체 공급은 적으나 인근 도시에 공급이 많고 영향이 일부 있을 수 있다고 봄

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전세가가 5년 간 오르지 않음, 전세 레버리지 투자로서는 투자금 회수가 어려운 도시이며,

전세로 살기에 좋은 도시, 혹은 주담대를 통해 실거주를 생각해 보는 것도 좋을 것 같다

투자금 4억으로는 세종에 투자하지 않을 것이다. 투자금 회수도 어렵기 때문에 당연히 서울을 봐야할 것

관악구(서울대입구아이원, 9.0/5.3), 수지구(신정1단지주공, 8.7/5.0(실))

현재 매수시 전고점까지 수익률도 계산해봤는데, 세종이 가장 높다,,,

아직 비교평가 실력이 부족하고 앞마당이 아닌 관악구, 수지구를 가져와서 그런 듯하다

다만, 수지구는 고점을 갱신한 아파트로 가치가 높다고 볼 수 있다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(비교평가, 지역내/지역간) : 현재 절대적 저평가 구간임(전고점 대비 -27%), 다만, 지역간 입지를(수지구(4급지), 관악구(5급지)) 비교했을 때는 아직 판단이 어려움.

2) 환금성(나홀로, 저층/탑층 제외) : 300세대 이상, 저층/탑층 물건 제외하였음 

3) 수익률(투자금 대비 수익률) : 투자금 4억, 100% 수익률 위해선 10년 동안 4억만큼 올라줘야, 10.5억으로 전고점을 뚫어줘야 가능함, 투자금 회수 측면에서는 전세 상승분이 거의 없을 것으로 보여 다른 지역을 알아볼 것 같음

4) 원금보존 : 입지독점성은 없음. 공급물량 대비는 세종 내에서는 집현동 379세대가 유일. 전세가율은 평균이 44%이나 현재는 38%로 극악임. 전세가율을 보는 이유가 매매가가 전세가보다는 떨어지지 않기 때문인데 전세가가 엄청 낮다보니 매매가가 떨어질 금액이 큼

5) 리스크 대비: 역전세 대비가 되는지를 알기 위해 호갱노노를 통해 최근 3년간 전세가 범위를 확인했다. 2억1천~2억6천 범위로 5천만원 정도 여유가 있으면 대비가 되지 않을까 생각한다. 잔금을 칠 여력은 되지 않는다.

나의 투자 결론 : 투자하지 않는다[X]

절대적 저평가 구간은 맞지만 가장 중요한 입지독점성이 부족해 상대적 저평가는 아닌 듯하다

✅ 작성하면서 느낀점 : 단지분석을 연습할 수 있었고 지역 내 비교평가를 할 때는 비교적 쉬울 듯한데 지역 간 비교평가가 어려울 것 같다. 그걸 잘하기 위해서는 앞마당이 많아야 하고 또 선명한 앞마당이어야 할 것 같다. 앞으로 선명한 앞마당을 목표로 하자!! +_+