[열기 87기 11조 슈슈강] 산본 우방목련아파트 수익률 보고서

몇 일만에 드디어 보고서를 마무리했습니다. 생각보다 재밌고 어려워서 겨우 끝냈지만 마음만은 뿌듯합니다.

지금 전세로 살고 있는 집인데 항상 그러하듯이 살다보니 이 동네가 살기 좋다고 느끼기만(나름 학원가를 걸어서 가고 농협, 이마트, 산본중심상가를 모두 걸어서 이용) 하다가 실제로 보고서를 써보니 마음속에서 아쉽다고 느꼈던 학군과 환경이 B등급이라 역시 매매는 아닌건가 싶기도 하고 저평가되어 있는게 맞는지도 모르겠습니다.

앞으로 차차 배워가면서 나중에 임장뽀개기를 많이 한 후에 다시 한번 이 보고서를 되새기는 기회가 있기를 바래봅니다.

✅아파트명

    산본 우방목련아파트 (1994년식, 792세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A

군포 종사자수는 115,375명이나 안양, 의왕, 과천이 근접하여 주변 일자리가 많아서 A라고 보아도 무방함

2. 교통 : A

강남역 출근시간대 1시간, 비출근시간대 40분 소요/시청 1시간18분/여의도 1시간15분
산본역, 금정역까지 마을버스로 이동후 전철 1번 갈아야 하는 번거로움이 있음

3.학군 : B

산본중 88.6%, 곡란중 79.6%

4. 환경 : B

이마트, 원광대병원

5. 공급 : A

  군포, 안양은 A등급, 의왕은 C등급이나 2027년에는 의왕이 적정수준이라 판단하기가 애매함

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가( ? ) : 비교군을 어떻게 정해야 할지 아직 잘 모르겠음

2) 환금성(O) : 300세대 이상 아파트 저층/탑층 아님

3) 수익률(△) : 

투자금 1.75억
100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 1.75억 만큼 올라줘야 
5.65억+1.75억=7.4억
고점까지 3천만원 차이, 100% 수익률에 못 미침. 

4) 원금보존(△) : 입지독점성 있음
2027년 공급물량 대비필요
전세가율 69%

5) 리스크 대비(X): 역전세 대응 가능하다면

나의 투자 결론 : 다른 비슷한 평수, 연식의 아파트보다 고점이 높은 이유를 생각해보니 재건축 이슈가 있을때 많이 올랐다가 떨어진 거라 고점만큼 오를지 잘 모르겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 살고 있는 지역이라 많이 알거라고 생각한 건 편견이고 착각이다. 임장을 왜 많이 다녀야 하는지에 대한 이유를 조금은 깨달았다.