송파래미안파인탑 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 29조 carpediem0801]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명: 송파래미안파인탑 아파트(총9동, 794세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명(S 등급)

2. 교통

3.학군

가락중 87%, 석촌중 83%, 일신여자중 81%

4. 환경

30도 정도 경사로 언덕 위에 위치함.

• 교통

     : 8호선 송파역, 3호선 오금역, 5호선 방이역 평균 도보 이용시 15분, 아파트 입구 마을버스 이용 시 11분 소요.

       (마을버스 운영 간격이 평균 10~15분, 주말 20분이상 소요/ 방이역의 경우 버스 접근 불가)

       잠실, 종합운동장, 광진구, 거여, 마천 등 이동할 수 있는 버스 정류장이 아파트 입구에서 5분~7분 거리 내 위치함.

• 대형마트, 백화점

  : 버스 이용 22분 거리 가락수산시장, 롯데마트 위치함.

    버스 이용 25분 거리 잠실 롯데몰 및 롯데 백화점, 롯데 타워 위치함.

• 대형 병원

  : 대중 교통 버스 이용 시 삼성서울병원 40분, 서울아산병원 45분, 경찰병원역 10분 거리에 위치함.

• 그 외

  주변 가락삼익(936세대), 삼성래미안(845세대), 미성맨션(378세대), 한양2차(744) 등 아파트 밀집 지역임에도 불구하고, 은행, 개인병원, 음식점 등 생활 편의 시설은 다소 부족하여 송파역, 석촌역 혹은 방이역, 가락시장역으로 이동하여 이용해야 함.

• 학원

  도보 15분 이동 시 방이역 주변 160개 학원가 밀집 되어 있음.

• 초등학교

  중대초등학교배정(996명), 단지에서 초등학교까지 도보로 10분 거리 위치.

• 기타

  단지와 연결되어 있는 ‘송이공원’ 이 있고, 주차는 가구당 1.5대이며 지하 주차장 이용이 가능하며, 주차 공간이 구축 아파트보다 넓음. 커뮤니티센터 운영(헬스장, 스크린 골프, 도서관 등 운영)

5. 공급

잠실래미안아이파크 25년 12월/2,678세대

더샵송파루미스타 25년 10월/179세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교 대상 선정을 못하여 평가 불가함. 그러나, 최근 3월 15억 5,000 매매가로 전 고점과 비슷한 수준으로 상승하였고, 저평가 가치 매물로 해당은 안 될 것으로 생각함.

2) 환금성 : o. 아파트 브랜드 인지도가 높고, 아파트 관리 및 조경, 층간 소음이 매우 적은 아파트, 구조가 잘 빠져 소형 평수대 수요가 있는 젊은 세대, 신혼부부의 수요도가 높음. 실제 단지 내 젊은 연령대 가족들로 눈에 띔. 주변 연식이 오래 된 구축 아파트가 밀집 되어 있어, 상대적으로 젊은 세대들의 수요도가 높을 것으로 예상 함 

3) 수익률 : x, 현재 기준 구매시 고점과 비슷하고, 전세는 전고점 대비 감소 되었기 때문에 수익율이 없을 것으로 예상함

4) 원금보존 : 주변 구축의 신축 재개발이 다수 존재하므로 이로 인하여 영향을 받을 수도 있을 것 같음.

5) 리스크 대비: 주변 대형 단지 재건축으로 향후 몇 년이내 역전세 리스크 있을 수 도 있음. 

나의 투자 결론 : 투자하지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 왕초보라 작성은 하였는데, 비교평가/항목별 평가에 대해서는 앞으로 많은 공부를 하며 실전 역량을 높여야겠습니다. 지난 강의 내용을 다시 복습하며 정의와 방법에 대해 다시 상기를 해야겠습니다. (이렇게 분석을 하는 것이 맞는 지 하면서도 어리둥절, 확신이 없네요. 처음 작성에 의미를 두겠습니다!!!)