✅아파트명

                                                   서구 쌍촌동  상무 sk뷰 

                                                         ✅위치(지도)

                                        상무 sk 뷰 아파트는 536세대이다

                                      상무역까지는 걸어서 3분정도 걸린다

                                     후문쪽에는 상가가 많이 형성 돼 있지않다 경사로는 거의없고

                                      후문쪽 주변 상가들이 (임대가 많음) 

                                    아파트 인근 세정아울렛이 있고 아쉬운건 학원가가 많이없다 

                                                         ✅입지평가

                                                         1. 직장 :  B 급 (서구)

                                                                          2. 교통

금호초등학교 도보 약  18분

상무초등학교 약 16분

                                                                   3. 학군

치평동 에서 가장 학업 성취도율 좋은 중학교는 81.4%인 광주 전남중학교이다.

지역 내에서 가장 선호하는 중학교이다.

 특목고 진학은 2.6%로 과학고0명  외고 5명 진학했다.

 졸업자수는 189명이며 치평동 에서 1등이다.

지역 내에서  학업성취도율이 60%70% 80% 정도있다 

입지 독점성이 있어보이지만 학원가가 많이 없어서 아쉽고

학생들이 학원가를 걸어갈려면 

도보로 약 7분간 걸어가야하고 초등학교는 

치평초,상무초,금호초가 도보 15분이상걸린다.  

                                                                      4. 환경: A

대형 병원은 1km 이내 상무 병원이있고

대형마트는 상무 맥스점이있다.

상무 sk뷰 근처에는 10대부터 40대 까지 다양하고 노인분들은 잘 보이지않았다 

물론 금요일만 임장을 갔다

단지 주변에는 상권이 잘형성 돼 있으며 앞쪽에는 세정아울렛+프랜차이즈 상권이 잘형성 돼 있었지만 반대쪽에는

모텔가 노래주점이 섞여있다.

그래도 상무 치평동에서 대장 아파트이다.

                                                                            5. 공급

2025년부터 향후3년간 광주 공급이 많아지다가 적정수요로 맞춰지면서 2028년부터는 공급이 없어진다.

서구기준 으로는  2025년도 2026,2027 년까지 공급이 계속 많아질 예정이고 2028년에는 공급이 없어진다.

광주는 2025.6.21 기준 140만정도이며 점점 인구수가 감소하고있다

2027년 까지는 입주와 수요가 평균을 유지할거같다. 

2028년부터는 공급이 없어 전세가가 상승을 할수있을거같고 

현재 6,28일 부동산 새로 정책이 나왔다. 집값 대출규제가 많이 바꼈다.

상황을 봐야한다.  

                                       ✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 33평 기준 상무 sk 뷰 아파트는 2022년 2월 8억1800만원으로 고점이었다

전세가는 5억3300만원이 었으면 투자금은 2억8500만원이었다

전저점은 2020년 8월 기준5억7000만원에 거래되었으며 

그 당시 전세가는 4억이었으며  투자금은  1억7600만원이었다

현재 전세가는 저점대비 1500만원 더 상승이며  

2022년부터 2023년까지는 전세가 하락이지만

2023년부터 2025년까지는 전세가 상승을 한다

현재 매매가는 6억800만원에 거래돼었었으며 

매매가는 떨어지고  전세가는 상승중이다.

                                                                    ✅현장사진

상무 sk 뷰정문 입구이다.

=    상무 sk뷰 아파트를 나와 우측 길목입니다.

    현재 지하철 공사중이며 주민들이 불편함을 호소     하고있다.

상무 sk뷰 좌측 상가 세정아울렛이 있어 좌측                                을 조금더 선호한다.

우측보다는 좌측에 상권이 

많이형성 돼 있으며  

좌측을 조금더 선호한다.

                                                        ✅투자 결론

1) 저평가 상무 sk뷰 현재 84m2 기준  상승장 최고가는 8억1800만원으로 보이며

비교분석한 아파트 농성sk 아파트는 7억 1800만원이며 1억원 정도 차이가 난다.

현재 상무 sk뷰 아파트는 84m2 기준 6억800만원으로 형성돼 있고

현재 농성 sk 뷰 아파트는 84 기준 5억 1700만원 형성돼 있으며 

상무 sk뷰는 전고점대비 25% 정도 하락하였고

농성sk 뷰는 전고점대비 21 % 하락하였습니다. 약 4% 차이나 나며

같은 투자금으로 한다면 상무sk가 저평가 돼있다고 생각한다.

2) 환금성 세대수는 536세대이며 계단식 구조이며 방3 화2 이며

33평 B 타입이 가장 인기가많고 현재 거래는 1년간  약  32건의 거래가있었으며 

현재 전세 84기준 매물이 3개밖에 없고

84타입이 제일인기가많아 환금성은 양호한거같다.

3) 수익률 100% 현재 매매 호가 6억800만 전세가 4억 1500만이다 투자금은 1억9300만 필요

    투자금 100% 고려시  매매가 8억1600만원 까지 가야함

    상승장에서 광주 아파트가 고점까지 간다면 8억 1800만

   투자금 대비 100% 수익률 달성 가능

   (약 2억원 수익)  

4) 원금 보존 : 전저점은  5억 7600만원이며 현 시세 6억800만원 이며 4.4프로 상승중입니다.

 떨어지더라도 5억 7600만원까지 떨어질수있음

계단식 아파트 상무역 세정아울렛 가깝고 인근 상권이 많아 입지독점성이 있지만 

학교,학원가가 근처에없어 아쉽다.

그래도 입지독점성은 있다고 생각합니다.

5) 리스크 대비:  현재 평균 전세가가 4억  인근단지에  전세가가 신축,준식축 기준 4억 이상 

  구축일경우 1.2.3억 원대로 형성 다양하게 있다.

  준신축기준 최악의 경우 전세가 4억 초반 하락한다면 완전 최악의 경우 전세가 3억까지 하락

 (최악):리스크 1500만원   (패닉) : 1억1500만

 현금이 1억1500만원 필요 현재 나의 자산으로는 최악의 상황까지는 (대응 가능함)

 패닉 상태 온다면 (대응 불가능)

향후 3년 마륵동에 있는 마륵동 상무양우내안애퍼스트힐 312 세대가 들어올예정이지만 큰타격이 없을거같고

2028 년 이후 전세가격이 상승할경우 역전세는 없어 보입니다.

나의 투자 결론 : 똑같은 금액으로 투자를 한다면 농성sk 뷰 보다 상무 sk뷰를 선택할거같다.

입지, 환경 모든게 차이가 나지만 입지 독점성이 크기때문에 같은 돈으로 투자를했다면

 상무sk뷰를 선택하고 고점 차이도 1억원 이상의 차이가난다.

수익률보고서의 가치는 어마어마하다 한번더 느꼇다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 앞으로 수익률 보고서를 계속 작성을 해야겠다.

비교 분석을 할수있어서 너무좋고 다음에는 임장보고서 까지써서 완벽하게 투자하기전

공부를 할 계획이고 사실쓸때마다 너무재밌고 적어서 후회는안하겠다 라는생각이 크다. 

(수익률보고서의 중요성 차이가 크다는것을 한번더 알게됐다.)