등촌동 등촌아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 만타킹]

✅아파트명

등촌동 등촌아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자수 290,473명, A등급

2. 교통

강남 49분  / 여의도 28분 /  시청 46분, A등급

3.학군

백석중 74%, C등급

4. 환경

홈플러스 강서점, 부민병원, 이대서울병원(1km를 벗어남), A등급(강서구 롯백 1개)

5. 공급

염창역동문디이스트(주복) 2025. 11. / 66세대

힐스테이트 등촌역 2026. 10. / 543세대

S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

현재 시세: 등촌아이파크 31평 현재 매매 10.5억, 전세 6.2억

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 12.95억, 전세 7.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 8.2억, 전세 5.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 하락한 가격(-18%, 차전고점 기준으로 보더라도 -14%)으로 적절한 가격, 저평가 O

2) 환금성 :  04년식 1000세대 이상 대단지, 16층 물건, 환금성 O

3) 수익률 :  전고점까지 올라간다는 가정 하에 수익률은 56%, 100% 수익률을 위해서는 10년 동안 4.8억만큼 올라줘야 함, 이 정도는 충분히 가능할 듯, 수익률 O

4) 원금보존 : 현재 거의 전세가율 59%, 입지독점성 있음, 공급 거의 없음, 원금보존 X

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O

나의 투자 결론 : 매매가를 깎아서 전세가율 60%로 맞출 수 있다면 투자 가능(매매가 10.3억, 전세 6.2억), 비교평가를 안 해봐서 위 투자금으로 더 좋은 단지가 없는지는 추가 확인 필요, 현재 6.2억 전세가 맞출 수 있는지도 확인 필요

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장보고서의 결론 부분을 이렇게 작성해봐야겠다고 생각하였습니다.