가락동 가락금호 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 76기 완주자]

✅아파트명

가락동 가락금호 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - S

송파구 종사자수: 400,781명

2. 교통 - A+

  강남 31분 / 여의도 44분 / 시청 49분 

3.학군 - C

석촌중 83%

4. 환경 - B

롯데마트 (질적으로 평가했을 때 도보권은 아니나 근에 롯데월드타워, 롯데백화점 잠실점, 이마트, 홈플러스가 모두 있어 3대 대형마트와 백화점 2개가 위치해 편의시설은 매우 풍부함)

5. 공급 - S(3년 내), B(송파구 한정 1년 내)

더샵송파루미스타 2025.10 179세대 / 잠실래미안아이파크 2025.12 2678세대 / 잠실르엘 2025.12 1850세대

총 4707세대(송파구 한정 기준, 적정 수요 대비 1년 내 1.46배, 3년 내 0.49배)

총 11351세대(인근 지역 포함 기준, 적정 수요 대비 1년 내 0.87배, 3년 내 0.29배)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 13.45억(저), 전세 6.3억

5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 14억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 9억 전세 5.5억

현재 매수가 대비 100% 수익 가격: 20.6억

전저점 기준 가격에 호가의 200% 수익률 가격이 들어오는지?: X

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X. 저층 기준 호가로도 전저점에 다다랐고 근처에서 비슷한 가치를 가지는 것으로 보이는 가락한신에 비해 호가가 1억 이상 높아 상대적으로도 싸지 않음

2) 환금성 : O. 22~23년 하락기 절정 시기에도 거래가 꽤 됐을 만큼 환금성 및 선호도 높은 단지. 복도식인 만큼 탑동사 & 저층만 조심하면 환금성 매우 좋은 곳

3) 수익률 : X. 가격이 빠르게 오르면서 현재 저층 호가 기준으로도 200% 수익률이 전저점 기준 계산한 금액 범위를 살짝 초과함. 24년 1호기 매수 시점 가격 기준으로는 200% 수익률 충족했으나 현재는 150% 수익률 정도만 가능한 듯

4) 원금보존 : X. 이 단지의 평균 전세가율은 56.3%인데 현재 전세가율은 50%도 안 되어 전세가율이 너무 낮음. 그러나 전세가는 지속적으로 상승하고 입지 독점성을 가짐. 단기 입주 물량은 잠실에 4500세대가 대규모로 들어오기 때문에 전세가 미리 세팅 되지 않은 이상 위험할 수 있음

5) 리스크 대비: X. 전세가가 너무 낮아 역전세 우려는 낮지만 투자금이 종잣돈 범위를 초과하므로 투자 자체부터 엄청난 리스크

나의 투자 결론 : 현재 기준 환금성을 제외하면 다른 모든 항목을 충족하지 못하므로 투자 불가

✅ 작성하면서 느낀점 : 

임장 갔었을 때는 대단지와 입지가 정말 좋다는 것 외에는 이 정도 위력의 단지인지 잘 못 느꼈는데 24평은 복도식임에도 불구하고 수익률 보고서를 만들면서 아직 전고점을 뚫지는 못했지만 전고점 이후 w를 그리면서 빠르게 전고점에 다 온 상급 단지의 면모를 알 수 있었다. 하락기 복판이었던 22~23년 사이에도 22년만 딱 5개월 거래가 없었던 단지로 그동안 시세를 땄던 수많은 단지 중 이 정도로 환금성이 좋았던 단지에 대한 기억이 많지 않다. 복도식이 계단식 보다 선호도가 떨어진다고 해서 그것만 절대적으로 보면 안된다는걸 배울 수 있던 단지였다. 또, 22년 하락기 같은 시기에 미리 공부해서 잘 눈여겨봤다면 이렇게 좋은 단지도 정말 찰나의 순간이었지만 고점 대비 30% 이상의 하락+60% 이상 전세가율로 저환수원리를 모두 충족하는 투자를 할 수 있었겠구나 하는 생각이 들었다. 그 당시에는 부동산 공부를 하지 않았지만 왜 그 시기에 너바나님께서 목을 놓고 지금 사야한다고 하셨는지 그 마음이 너무 이해가 되었다. 다음 하락장 때는 잘 준비해서 이 단지의 전저점 근처 가격 같은 거래 데이터를 내가 꼭 찍어야겠다는 생각이 든다. 

한편, 이 단지와 비슷한 가치라 생각되는 인근 단지를 비교하면서 그 단지는 30평대이고 연식 차이가 크지 않음에도 불구하고 시간이 흐르며 둘의 가격이 붙고 때로는 가락금호의 20평대 가격이 더 높은 가격을 찍는 걸 보며 아무리 복도식이어도 대단지의 힘을 느낄 수 있었다. 또, 인근 단지의 가격이 더 높았던 시기에도 가락금호가 먼저 반등해 올라가는 모습에서도 이 단지가 환금성, 선호도에서 더 앞선다는 걸 느낄 수 있었다. 그럼에도 상승장의 정점에서 전고점은 결국 인근 단지가 조금 더 높게 가격이 찍힌 것에서는 30평대의 힘을 느끼기도 했다. 

전저점을 가지고 두 단지를 비교해보면 이 경우 워낙 빨리 전고점이 찍히고 하락장에 거래가 다수 된 가락금호의 환금성 저력을 느낄 수 있었고 인근 단지가 마침내 전저점이 찍혔을 때부터 그 이후까지 상당히 비슷한 흐름이긴하나 계속 가락금호가 조금 더 높게 거래되는 경향이 있고 가장 최근에도 전고점에 다다른 거래가가 찍히며 다시 한 번 가락금호의 위력을 느낄 수 있었다. 이전 상승장에서는 세대수가 적은 단지 30평대가 간신히 이겼는데 과연 두 단지가 다음 상승장에서는 어떤 모습을 보여줄지 궁금해지며, 현재 같은 가격 상황에서 두 단지를 놓고 본다면 인근 단지의 손을 드는 것이 맞는 판단인 것인지도 궁금해지며 보고서 작성을 마친다.