수원시 영통구 신나무실 5단지 주공아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

신나무실 5단지 주공아파트 

✅위치(지도)

경기도 수원시 영통구 영통로290번길 25

(네이버 길찾기 기준 수인분당선 영통역 도보 14분) 

✅입지평가

1. 직장 

인근 수원 삼성전자 소재. 

화성동탄과 용인 기흥구 삼성전자 등 인근 도시에 일자리가 많아 서울 출퇴근 보다 인근 도시 출퇴근자들의 거주 수요 있을 것으로 예상됨. 

2. 교통

  강남까지 1시간 내외

  여의도나 서울 타지역 출퇴근 어려움. 

 - 여의도역 지하철 환승 2회, 1시간 29분 소요

   시청역 지하철 환승 1회, 1시간 50분 소요

3.학군

영통중학교, 86%, 특목고 진학 1명

4. 환경

영통역 주변 상가, 학원가 발달되어 있음. 

구축단지들로 구성되어 있어 단지들마다 리모델링 이슈가 있음. 

인근 대형마트(홈플러스) 1곳

5. 공급

절대적으로 봤을 때 입주물량이 많지는 않지만 26년 권선구와 팔달구에 입주물량이 생기므로 전세가가 하락하거나 추후 역전세 가능성이 있을 것으로 보임. 

인근 지역인 용인, 동탄의 입주물량은 수요에 비해 적은 수준임. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(없음)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 전고점 대비 35%하락

  - 영통역 인근 아파트 동일한 평형수 대비 저렴한 가격. 매매 호가 3억6천

    (단, 투자금은 1억 1~2천가량임이 모두 비슷함)

  - 옆단지 동일연식, 동일평수 (24평)와 매매가 기준 비교

  ** 신성 신안 쌍용 진흥APT 저층 탑층 제외 호가 3억8천/전세가2억6천

  ** 벽적골 8단지APT 저층 탑층 제외 호가 4억1천/전세3억

  - 동일 투자금(1억1~2천) 기준 비교 

  ** 청명역 앞 청명마을 주공아파트 24평형, 호가 4억 3천/전세3억1천 투자금 1억2천 단지 있음. 

      청명역 바로 앞으로 역세권, 영통 상권의 혜택을 동일하게 누릴 수 있는 단지.

2) 환금성 : O

  아파트 거래 기록 활발, 저층 탑층 제외 시 환금성 있을 것으로 예상.

3) 수익률 : 고점 회복 시, 투자금 1억1천5백→수익 2억 / 약173%

4) 원금보존 : 장기 보유 시 원금보존 가능할 것으로 예상

5) 리스크 대비: 보통 역전세라고 해도 -10%를 생각하는데, 여긴 하락장에서 기존 전세가를 뚫고 매매가가 더 낮아졌다. 더불어 전세가가 30%이상 빠짐. 최악의 경우, 5000만원을 돌려줄 대비가 필요하지 않을까. 또, 2년 후인 27년 3월 신축인 영통자이센트럴파크 아파트가 입주하게 되면 전세가가 더 낮아지거나 세입자를 구하기 어려울 수 있다는 생각이 든다. 

나의 투자 결론 : 비슷한 연식, 평형, 투자금인 단지들이 인근에 많이 있으므로 임장을 통해 거주민들의 입지선호도 분석이 필요하다. 투자할 수 있지만, 역전세 가능성에 대한 리스크 대비가 필요하고, 인근 아파트들에 비해 뚜렷한 선호 단지가 아니므로 매우 오랫동안 보유해야 수익이 날 수 있을 것 같다. (지역의 다른 아파트들이 대부분 오른 뒤에 나중에 오를 단지이지 않을까)

✅ 작성하면서 느낀점 : 단순히 전고점 대비 30% 이상 하락했고, 투자금이 적게 들어가기 때문에 당연히 투자할만한 매물이라고 생각했으나, 아파트 수익률을 분석하며 하락장에서 어디까지 떨어지게 될까를 생각하니 한번 떨어지면 무섭게 떨어질 수 있겠다는 생각이 들었다. 저평가인 것은 확실한데, 이 물건이 저가치인 것은 아닐까. 임장을 통해 확인해봐야겠다.