동작구 래미안 이수역 로이파크 아파트

✅아파트명

래미안이수역로이파크아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

10만 B등급

2. 교통

강남 33분, 여의도 35분

S등급

3.학군

71% C등급

4. 환경

반경 1KM이내 대형마트, 백화점 없음

C등급

5. 공급

동작구 인구수 37만 4,837명

적정 수요량 374837 * 0.005 = 1874 세대

25년 입주량 0세대

26년 입주량 188세대

27년 입주량 927세대

3년 입주 평균량 = 1115 / 3 = 371

371 / 1874 = 0.19배

0.5배 이내이므로 S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점보다 올라가있고 주변 아파트 시세보다 낮지 않다

2) 환금성 : 600세대 이상이고 주변 아파트보다 신축이어서 환금성은 높다고 봄

3) 수익률 : 이미 전고점보다 높은 상태여서 높은 수익률을 기대하기는 힘들수도 있다

4) 원금보존 : 현재 전세가율 45%여서 서울 적정 전세가율 60%보다 낮다

5) 리스크 대비: 2027년에 이수역 힐스테이트 아파트에 927세대가 입주하기 때문에 역전세 가능성 존재

나의 투자 결론 : 투자용 매물로는 적절하지 않고 실거주용으로는 괜찮을 수 있으나 가치가 올라가는데 시간이 걸릴수도 있을 것 같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제 작성해보니 생각했던 것보다는 어렵지 않았다

다만 주변 여러 아파트들과 비교하는 과정이 빠졌지만 향후 그 부분도 추가해보고 싶다