1️⃣ 열심히 작성해본 아파트 세 개의 비교평가 내용을 상/중/하까지 결론 내본 부분까지 모두 캡쳐하여 이미지를 첨부해주세요!
2️⃣ 위 비교평가 과정을 거쳐본 후, 세 단지를 자신있게 상/중/하로 구분할 수 있었는지 스스로 생각해보고 적어봅니다.
과제 가이드인 교통가치만으로는 단지의 위상을 구분하기 어려웠습니다.
일산에 위치한 단지는 다른 2개 단지에 비해 강남접근성이 현저히 떨어졌기 때문에 명확하게 ‘하’를 줄 수 있었으나, 대흥태영은 금호두산에 비해 강남접근성이 열위에 있는데도 불구하고 가격이 오히려 더 비쌌기 때문입니다.
하여, 과거 실거래가를 비교해보니 전고점 기준으로는 대흥태영(12.7억, 21년 8월)> 금호두산(12억, 21년 10월) 순이었습니다. 대흥태영이 금호두산보다 강남 가는길이 먼데 비싼 것입니다.
이유를 생각해보고자 직접 임장을 해보니, 대흥태영의 경우 강남접근성 말고는 금호두산보다 거의 모든 조건이 더 좋게 느껴졌습니다.
첫번째로, GBD외 주요직장인 YBD는 대흥태영이 훨씬 가까웠습니다. (여의도역 기준 대흥태영 17분, 금호두산 38분)
물리적으로도 마포대교만 건너면 여의도라서 자차를 이용해 출퇴근 하는 분들 수요도 많을 것 같다는 생각이 들었습니다. 여의도가 직장이지만 여의도의 늙은^^;; 아파트에서 거주하기 싫은 직장인들은 주거지로 인접한 마포구, 동작구, 영등포구, 강서구 등을 고려해볼 수 있을텐데, 그 중에서 젊은 인구가 많고 편의시설과 쾌적한 환경을 갖춘 마포구를 우선순위로 두지 않을까 싶었습니다.
두번째로, 아파트 주변 환경이 대흥태영이 훨씬 좋았습니다.
금호두산은 사실상 금남시장이라는 재래시장 말고는 이렇다할 편의시설이 별로 없습니다. 주변이 주거지로 개발되어서 영화라도 보려면 왕십리나 동대문으로 나가야 합니다. 신축아파트는 많은 동네이지만 난개발되어서 다니는 길이 좋지 않고 오르막이 많아서 유모차를 끌거나 산책하기에 쾌적하지가 않습니다. 응봉근린공원이 가까운 장점은 있습니다.
반면 대흥태영은 공덕-마포에 위치한 이마트와 다양한 편의시설, 맛집, 인프라를 누릴 수 있습니다. 아파트 인근 근린상권도 잘 갖춰져 있고 경의선숲길과 아기자기한 카페 등이 아늑한 분위기를 줍니다. 한강도 15분이면 갈 수 있어 운동하기도, 산책가기도 너무 좋습니다. (금호두산도 가까운 편이지만 30분 넘게 걸립니다.)
세번째로, 학군이 대흥태영이 좋은 편이라고 합니다.
마포가 유명한 학군지는 아니지만, 대흥역 인근에 학원이 많은 편이고, 2016년 기준 인근 학교들의 학업성취도도 괜찮은 편입니다. 그리고 염리초라는 학교를 엄마들이 선호한다고 합니다. (학급당 학생수 22명이고 고학년이 될수록 학생수가 증가하네요.) 무난하게 아이들 키우기에 괜찮은 환경인 것 같습니다.
반면 금호두산은 학원이 많지 않고, 인근 학교들의 학업성취도도 대흥동보다는 열위에 있어보입니다. 배정되는 초등학교는 학급당 학생수가 16명으로 매우 적은 편이고, 고학년이 될 수록 학생수도 감소하는 것으로 보아 고학년 아이들을 둔 부모들은 학군이 더 좋은 곳으로 이사가는 경향이 큰 것 같습니다.
네번째로, 아파트 단지가 대흥태영이 훨씬 좋았습니다.
금호두산은 단지 내 경사가 너무 가팔라서 끝 동까지 가려면 오르막을 열심히 넘어야 합니다. 아슬아슬 오르막에 주차된 차량들을 보면 쉽지 않구나 생각이 듭니다. 눈이 많이 오는 겨울이나, 비가 많이 올 때는 미끄러움에 굉장히 주의해야할 것 같습니다. 뜨거운 여름날 무거운 짐을 들고 있다면 집에 가기 힘겨울 것 같습니다. 하지만 역에서 굉장히 가깝고 단지상가에 홈플러스 익스프레스가 있어서 조금 봐 줄 수 있을 것 같습니다.
대흥태영은 일단 평지에 위치해 있습니다. 이건 엄청난 메리트입니다. ㅎ
다섯번째로, 대흥태영의 구조가 훨씬 좋습니다.
둘다 복도식이지만 대흥태영은 방3개고 금호두산은 방2개입니다.
이러한 여러가지 이유로 종합적으로 본다면 대흥태영이 더 좋아보입니다. 하지만 강남에 얼마나 빠르고 편하게 갈 수 있느냐가 아파트 가치에 큰 비중을 차지한다고 배웠기 때문에 금호두산보다 대흥태영이 더 좋다고 확언하기는 어렵습니다. 하지만 가장 최근 실거래가로도 2억 이상 차이가 나고, 전고점도 0.7억의 차이가 나며 , 전세가도 1억 이상 차이가 나는 현재 상황에서는 대흥태영의 대중적(?)수요가 더 크다고 보여집니다.
이처럼 아무리 교통가치가 좋다고 하더라도 그 외의 요소들이 교통가치를 뛰어넘을 만큼 좋다면 이런 역전사례도 있을 수 있는 것 같습니다. 마찬가지로, 다른 조건이 열위에 있는데도 불구하고 비슷한 가격으로 전고점을 찍었던 것을 보면 강남접근성이라는 가치가 어마어마하다고도 볼 수 있을 것 같습니다.
무엇보다 가장 놀라운 건 세 아파트가 전저점에서는 3000만원 이상 차이가 나지 않았다는 것입니다… 상승장에서는 가치에 따라 아파트의 가격이 6억이상 벌어질 수 있다는 것을 보았으니 가치평가를 통해 더 좋은 아파트를 잘 구분해 내는 것이 얼마나 중요한지 알게되었습니다.
3️⃣ 상/중/하(비교평가)를 정확하게 할 수 있도록, 나는 어떤 점을 보완해야할지 스스로 생각하고 적어봅니다.
아파트의 가치를 판단할 때 어떤 것을 최우선으로 보아야 하는지, 그리고 그 다음 우선 순위는 무엇인지, 차우선 기준이 좋다면 최우선 기준을 덮을수도 있는지에 대해 더 많은 사례를 접하면서 기준을 세워야 할 것 같습니다.
4️⃣ 마지막으로 앞으로의 목표 실현을 위한, 구체적인 다음달 목표 & 확언을 작성해봅시다.
나는 순자산 10억을 만들 때까지 통장쪼개기 시스템을 통해서 자연스럽게 지출통제를 해 나가고, 저축률 50%를 사수할 것이다.
나는 비정기수입, 지출통제하고 남은 잔액을 ISA계좌에 넣고 ACE S&P500 ETF를 사서 세제혜택과 연평균 수익률 10%를 볼 것이다.
나는 1년에 6개 이상 지역을 임장하고 임장보고서를 쓸 것이고, 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지를 6번 이상 뽑을 것이다.
나는 추천된 도서를 매달 1권씩 읽고 독서후기를 쓸 것이다. (8월 부자의 언어, 9월 돈의 심리학, 10월 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 11월 돈을 이해하라, 12월 부자아빠)
나는 1년에 3건 이상 월부 강의를 듣는다. (8월 재테크기초반, 1월 열반스쿨기초반, 내년 봄 (??)
그리고 나는 월부커뮤니티에 매일 목실감을 인증하면서 월부에 붙어있을 것이다.
댓글
이 글을 읽으면서 느낀 점 1. 이룽이님과 친하게 지내야겠다. (주변에 부자 친구를 두어야 부자가 된대요. ㅎㅎ 부자가능성 100%인 이룽이님과 미리 친해지기 ㅎㅎ) 2. 경험이 무섭다는 것을 알게 되었습니다. 지난 몇 년 간의 부동산 경험으로 시야가 넓어져서 저 같은 초보는 보지 못하는 점들까지 두루 살피고 계시네요. 현상을 통해 상황을 유추하는 능력까지... 너무 대단하세요. 3. 열정을 이길 수 없을 것 같다는 생각을 했습니다. 임장은 필수과제가 아니었음에도 아침 일찍 임장 나서는 모습을 보면서 '이만큼의 열정을 가져야 성공하는 거구나'라는 생각이 들었고 동기부여도 되었어요. 매번 많이 배웁니다.
