광주 광산구 수완동 수완우미린1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 81조 이십만키로]

광주 광산구 수완동 수완우미린1차 아파트 수익률 분석 보고서

1.직장

광주광역시 전체 종사자수 63만명 / 사업체수 12만개

광주광역시 광산구 종사자수 17만명 / 사업체수 3.2만개

2.교통

주요 업무지구 및 상권의 접근성 평균 10분

3.학군

수완중

졸업생수 289 특목자사비율 1.4%(71%)

수완하나중

졸업생수 295 특목자사비율 4.7% (학업성취도평가율 없음, 특목고비율참조)

4.공급

-광산구 내 공급은 적정 수준임

-영향을 주고받는 북구의 대단지 입주 위치/입주시점확인

-만기 25년 12월 전후로 공급량은 적정수준

단, 24년.03월 첨단지역 약 1600 세대 힐스테이트 신용더리버 입주 예정

▶과거시세

▶수익률 분석 (10년내 투자타이밍)

현시세 : 23년 12월 현재 매매 5.7억 / 전세 3억

10년 내 고점 매입시 : 2022년 03월 매매 7.075억 / 4.5억

10년 내 저점 매입시 : 2017년 07월 매매 3.27억/전세 2.85억

*고점 매입시 수익률 : -1.365억 (-19.29%)

*저점 매입시 수익률 : +2.53억 (79.56%)

우미린 1차 5.7억

수완지구호반베르디움1차 5.7억

힐스테이트리버파크 6.5억

수완지구호반베르디움도 가격이 유사하게 저평가된 상태라고 생각합니다.

▶투자저점을 보는 이유

충분히 싸게투자한다고 했을때 수익률을 안겨줄수있는 단지인가?

그래서 호갱노노에 저점에대가 핀을꼽고, 고점까지(상승장이왓을때 최대치로 오를 수있는 파급력까지)수익률을 계산해보는겁니다.

(절대가 자체를 싸게산다는게 그만큼 중요하다는것이에요.)

▶입지도 함께분석하는이유

우리가 비록 과제는 1개의 단지를 진행하지만,

이정도의 인프라와 사람들이 좋아할 요소들을 갖추고있는단지, 그리고 그렇지않은단지는 비슷한 가격에서도 상승하는 시세차익이 다르구나 선호도가 가격을 만들어내는구나~알기위함이에요.

▶왜 고점을 찍어볼까요?

다음 상승장에서 지금 '고점'이라고 찍은곳까지만 갈수도있고, 입지가 좋은단지는 고점을 상회하는 상승이 올수있어요. 앞으로 우리가 여러개의 단지를 분석할때 이 고점이 결국 아파트의 가치가 반영된 상한선의 가격이기때문에, 고점을 확인하는 거랍니다.

▶그래 앞으로의 투자타이밍은?

이 과제를 통해서 결국, 우리가 비전보드에 적은 15%, 20% 목표수익률을 가져가는 단지인지를 확인하는것인데, 수익률을 높이려면 매매가 충분히싸거나, 전세가가 더 올라가거나 해야한다는걸 알수있어요.

저점에서는 500%의 수익률을 만들었는데, 현재가격에서 또 500%의 수익률을 내려면 결국 얼마가 올라야하는지도 생각해볼수있겠죠? (아..그러면 지금 투자하기엔 너무 비싸구나...or 아..전세가 상승해서 투자금이 더 적게만들어진다면 수익률은 목표하는퍼센티지가 나올수도 있겠네..? 그런의사결정을 하는거랍니다)