[에스제이킴] 소액투자 스터디 2일차 과제

1. 수익률 계산 연습하기 

평촌 무궁화진흥 아파트 31평

매수한 가격(2015년) : 3.4억 

전세가격(2015년) : 3.2억 

현재 매매가격 : 7억~8억

현재 전세가격 : 4.2억

시세 차익 : 3.6억(최저매물대비)

전세 상승 : 0.6억

수익률 계산 : 3.6억/0.2억*100=1800%

연수익률 계산 : 180%

근데 여기에 전세가도 올라서 추가로 받은 1억(중간에 전세가가 오르락 내리락 했겠지만 그냥 단순계산해서)까지도 수익률 계산에 포함시킨다면 수익률은 2300%가 될 것 같습니다. 

*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격) 

 2. 2일차 강의 듣고 느낀점, 적용할 점 

제가 최근에 (월부 강의를 듣기 직전에) 아파트를 매수하게 되었는데, 마침 그 아파트가 호계동에 위치해 있습니다. 사실 매수 전에 충분히 비교·평가를 해보고 결정했어야 했는데, 어쩌다 보니 순서가 바뀌어 매수부터 하게 되었고, 지금이라도 잘 산 것인지 확인하고자 호계동의 다른 아파트들과 비교를 해보았습니다.

호계동은 아파트 단지가 워낙 많아 전체를 다 조사하려면 몇 달은 걸릴 것 같아, 우선 제가 매수한 아파트가 20평이므로 비슷한 평형 위주로 먼저 살펴보았습니다.

호계동은 최근 재개발로 신축 아파트가 많이 들어섰습니다. 서울(특히 강남)과의 접근성이 유사하고, 동일 생활권 내에 있어 거주 환경도 대체로 좋은 편이라 생각됩니다. 제가 매수한 20평 아파트는 인근 직장에 다니는 싱글이나 자녀가 없거나 어린 신혼부부가 주로 거주하는 것 같았습니다. 주변 직장이 많고 전세 물건이 많지 않아 세입자를 구하는 데는 어렵지 않다는 이야기도 들었습니다.

또한 인근에는 19~20평 아파트를 보유한 단지를 비롯해 최소평수가 23~24평인 아파트도 있어 함께 비교해보았고, 특히 평촌 학원가와 가까운 단지는 중·고등학생 자녀를 둔 세입자 수요도 있을 수 있겠다고 생각해 학원가와의 거리도 살펴보았습니다. (물론 이런 부분은 실제 현장 확인이 필요하다고 생각합니다.) 추가로 평촌 학원가 바로 앞의 구축 아파트도 비교 대상으로 넣어봤는데, 확실히 가격대가 많이 달랐습니다.

저 나름대로 여러 조건을 고려해 아파트 가치를 비교·평가해보았는데, 솔직히 아는 게 많지 않아 제대로 된 분석인지는 잘 모르겠습니다. 그래도 시도했다는 것에 의의를 두고 있습니다(자기 위안이지만요^^). 투자자 입장에서 전세가율까지 고려해 투자 매력 순위도 나름대로 매겨보았습니다.

작성하면서 느낀 것은, 평수에 따라 수요층과 중요시되는 입지 조건이 조금씩 달라질 수 있다는 점이었습니다. 예를 들어 20평대와 30평대 아파트에 각각 더 중요한 조건이 다를 수 있다는 것이지요. 또한 호계동에는 현재 신축 아파트가 들어서고 리모델링 예정 단지도 많아 향후 시세에 영향을 줄 변수도 많을 것 같습니다. 예를 들어 트리지아의 경우 신축임에도 불구하고 19평 전세 매물이 입주 1년이 지난 시점에도 여전히 많아 전세가가 인근보다 저렴한 편이었는데, 이는 투자자 입장에서는 부담이 될 수 있겠다고 느꼈습니다.

19-20평 아파트중에서는 두산위브리버뷰가 다른 아파트에 비해 저평가된게 아닌가 싶습니다. 
 

사실 저도 방 3개, 욕실 2개 구조의 24~25평 아파트를 매수하고 싶었지만 자금 여력이 부족해 그러지 못했고, 대신 20평 아파트를 매수하게 되었습니다. 이런 아파트는 실수요보다는 전세 수요가 중심일 가능성이 크다고 생각합니다. 다만 전세 수요가 꾸준하다면 2년마다 현금흐름은 발생하지 않을까 하는 기대도 있습니다.

오늘 강의 내용을 적용해보자면,

제가 매수한 아파트의 매매가가 1억정도 오르고 2년마다 5% 정도씩 전세가를 올려 받을 수 있다면 연 16%정도는 수익률이 나지 않을까.. 라고 생각해 보았습니다. (희망사항)

이 과정을 작성하면서 여러 가지를 배우게 되었습니다.

이곳에는 저보다 훨씬 경험 많으신 투자 선배님들이 계시고, 바쁘신 와중에도 늘 도움을 주셔서 진심으로 감사드립니다. 

사실 오늘 새벽에는 아이가 열이 40도 가까이 오르고 구토를 해서 병원에서 두 시간 동안 수액을 맞고 왔습니다. 아이는 계속 울었지만, 그래도 오늘 과제를 끝내야겠다는 마음으로 아이가 자는 틈틈이 집중해 작성했습니다.