1️⃣ 열심히 작성해본 아파트 세 개의 비교평가 내용을 상/중/하까지 결론 내본 부분까지 모두 캡쳐하여 이미지를 첨부해주세요!
2️⃣ 위 비교평가 과정을 거쳐본 후, 세 단지를 자신 있게 상/중/하로 구분할 수 있었는지 스스로 생각해보고 적어봅니다.
- 명확하게 구분할 수 없었다. 처음에는 강남역까지의 거리가 확연한 세 단지였기에 교통만을 기준으로 상중하를 구분하였으나, 마포구 대흥태영 25평의 가격이 자꾸 눈에 밟혔다. 가격은 선호의 반영이고, 교통만을 기준으로 단순히 금호두산 24평이 현재 저평가 상태라고 결론 내리기에는 왠지 찜찜 했다. 추가적인 확인이 필요할 것 같다.
아실 실거래가 확인 결과, 금호두산이 대흥태영에 비해 저평가라고 보기에는 무리가 있을 정도로 장기간에 걸쳐 가격차이가 벌어진 것으로 확인 됨. → 가격 차이를 발생 시킨 추가적인 확인이 필요(호수5단지는 이미 ‘하’ 확정)
지도를 통한 입지 비교
로드뷰를 통한 단지 이미지 비교
단순 손품을 통한 비교
→ 세대당 주차대수 마포구 대흥태영이 월등. 어느 정도의 경사는 있으나 단지 내 평화 작업이 잘되어 있음. 세대 구조(방3, 화1), 다른 주요 업무 지구 접근성 또한 마포구 대흥 태영이 월등. 강남역과의 거리는 금호두산이 월등했으나, 실거주 만족도는 마포구 대흥 태영이 단순 비교 상, 더 좋을 것으로 여겨짐.
하지만 그 차이가 이 정도의 가격 차이를 발생시킬 정도인가?? 🫢
호갱노노 등을 통한 손품 정보 비교
1) 금호두산(성동구 금호동)
- 직장/접근성: 3호선 금호역 이용—압구정·신사 등 강남 직결 + 종로·광화문권 접근 양호.
- 교통: 금호·신금호·옥수(경의·중앙선) 버스/지하철 결절점.
- 환경: 금호·응봉·대현산 녹지와 한강(뚝섬한강공원 생활권) 접근.
- 학군/교육: 구도심-신도심 사이 학령시설·사교육 접근 보통 이상(금옥초 등 생활권).
- 주의 포인트: 지형 기복·경사 → 보행·주차·동별 체감 품질 격차 발생, 재정비 진행 시 개선 여지.
2) 대흥태영(마포구 대흥동)
- 직장/접근성: 대흥역(6호선) 도보권, 한 정거장 옆 공덕역에서 5·6·AREX·경의중앙선 환승(= 여의도·광화문·서울역 연결). 출퇴근 주요 업무 지구 접근이 매우 우수.
- 교통: 6호선 본선 + 공덕 환승 허브 효과.
- 환경: 마포 한강 생활권(망원한강공원 등) 접근 용이, 도심·수변 여가 균형.
- 학군/교육: ‘서강대앞’ 역명에서 보듯 대학권·사교육 인프라 밀집권과 인접(신촌·이대·홍대축). 마포는 “학군 빼고 다 좋다”는 평도 있으나, 생활·교통 메리트가 이를 상쇄.
- 생활 인프라: 공덕·마포대로 상권, 병원·업무·편의시설 밀집. (환승·도심근접의 파생효과)
3) 호수5단지 청구(고양시 일산동구 장항동)
- 직장/접근성: 3호선 마두/정발산 생활권이나 서울 중심지(CBD·여의도·강남)와는 시간거리. (수도권 3호선—일산~서울 오금)
- 교통: 3호선 + 광역버스망. (서울 코어로는 환승·이동시간 부담 존재)
- 환경: 일산호수공원(국내 최대급 인공호수), 장항습지/람사르센터—수변·생태 최상급.
- 학군/교육: 신도시 계획도시 특성상 초중고·학원가 밀집(정발산·장항 상업지와 맞물림). 상권: 라페스타·웨스턴돔 대규모 복합상가.
- 유해시설: 일산동구 백석동의 생활폐기물 소각시설(고양환경에너지시설) 존재. 비선호 요소로 여겨짐.
강남역과의 거리만을 기준으로 비교평가를 했을 때와는 달리 순위가 변동 됨.
상: 마포 대흥태영
중: 성동 금호두산
하: 일산 둥구 호수5단지
결국 아파트 선호도는 특정한 몇 가지 요소에 의해서만 결정되는 것이 아니라, 단지 대 단지로 종합적으로 판단되어야 한다는 점을 다시 한번 깨달았다.
전혀 가보지도 않았고, 존재조차 몰랐던 단지들이라 손품으로 이정도 비교를 한 것만 해도 세상 참 좋아졌다 라는 생각도 들지만, 여전히 각 지역의 특징을 잘 알지 못 하다보니 선호도의 차이가 있고, 강남역 접근성이 전부가 아님은 알았지만 얼마 만큼의 차이가 적정한 것 인지에 대한 감은 전혀 생기지가 않는다. 제대로 된 가치를 알지 못하면, 지켜낼 수 있는 힘도 약해진다고 배워왔기에 영 찜찜함이 남는 비교평가 였다.
그리고 한 가지 스스로 우려되는 점이 있다…만약 마포구 대흥태영이 저평가 상태라, 성동구 금호두산과 비슷하거나 되려 낮은 거래가에 머물러 있었다면, 나는 이 과제를 하며 조금의 의심도 없이 처음 단계에서, 기초 강의이니 과제도 쉽구나라는 생각만 하면서 섣부른 결론을 내렸을지도 모르겠다는 점이 생각하면 생각할수록 속상하다. 인구,직장,교통,환경,학군,공급 등 여러 비교 평가 기준을 배우고서도 단순히 기초강의 과제라는 안일한 생각에 싹 다 무시할 뻔 했다는 것이 스스로 못내 실망스럽고, 그 좋은 기회를 단지 강남역 접근성 하나만 비교해보고서 흘려보냈을 거라 생각하니 한숨이 나온다. 스스로 실력을 좀 더 쌓아야겠다는 생각이 강하게 든다..ㅠ
3️⃣ 상/중/하(비교평가)를 정확하게 할 수 있도록, 나는 어떤 점을 보완해야 할 지 스스로 생각하고 적어봅니다.
결국 개별 선호도를 알기 위해서는 지역을 종합적으로 이해하고, 현장 방문을 통해 직접 느껴보는 것이 필요하다는 생각이 든다. 몰랐던 단지라서, 이 세 단지에 대해 이런 저런 정보를 찾아보는 과정 자체는 좋았지만 이해관계가 있는 다른 사람의 사견에 불과한 정보들만 보고서 왜곡된 시선을 내가 가지게 되는 것은 아닌지 걱정도 되어 정확한 비교평가를 위해 현장 임장과 그저 동네 구경으로 끝나지 않기 위한 임장 보고서 작성의 필요성을 느꼈다.
마포구와 성동구를 이미 앞마당으로 만드신 분들은 이전에 써두셨던 임장 보고서에서 해당 단지들에 대한 정보를 가져오시는 걸 보고 왠지 부러웠고, 서울 수도권 임장에 대한 부담감과 임장보고서에 대한 두려움을 꼭 뛰어넘어야겠다는 생각을 하게 되었다.
4️⃣ 마지막으로 앞으로의 목표 실현을 위한, 구체적인 다음달 목표 & 확언을 작성해봅시다.
- 나는 9월, 내집마련실전반을 수강하며 못난이 0호기 매도를 성공하고 아이들의 겨울 방학 때 이사를 할 수 있도록 실거주 갈아타기를 완료할 것이다.
- 그를 위해 꾸준한 시세확인 루틴을 유지하고, 커뮤니티의 1개 이상의 내집마련 성공기를 읽으며 동기화를 할 것이다.
- 9월에 실거주 갈아타기 완료하고, 10월부터는 편안한 마음으로, 하지만 치열하게 앞마당을 늘려나가며 나의 다음 스텝을 준비할 것이다.
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