#아파트명

잠실 장미 아파트

#아파트 개요

*주소:

-1,2단지: 서울특별시 송파구 올림픽로35길 104 (신천동)

-3단지: 서울특별시 송파구 올림픽로35길 94 (신천동)

*입주:

-1차(1979년 1월)

-2,3차(1979년 8월)

*동수: 33개동

*층수: 12~14층

*세대수:3402세대

*주차공간:세대당 1대 이하(주차난 심각)

*특징

-2022년 1월 29일 계약자부터 토지거래허가제 적용대상으로 갭투자가 불가능하며 잔금 즉시 2년간 실거주 의무가 부여된다.

-2020년에 조합이 설립되었고, 현재는 사업시행인가 및 정비계획변경, 종상향을 위해 노력중이다.

-입지 하나는 끝장나게 좋은 만큼, 재건축이 완료된다면 잠실주공5단지와 함께 잠실권역 아파트 대장주 자리를 차지할 수 있을 것으로 보인다.

-한강공원과 아파트단지가 직접 연결된 몇 안되는 아파트이다. 단지와 직접 연결된 출구가 존재한다.

#위치(지도)

#입지평가

1. 직장(S등급)

송파구 사업체수 46,644개/ 종사자수341,201명

삼성SDS, 쿠팡 등

2. 교통(S등급)

강남 : 16분/ 잠실나루역:도보2분 / 잠실역:도보12분

버스환승센터

서울지하철 2호선 잠실나루역: 초역세권

서울 지하철2호선,8호선 잠실역

3.학군

- 잠실중학교 94.7%, 방이중학교 72.4, 잠실고66.2%, 잠신고82.5%

-학원가 (잠실에도 학원가가 있고 대치 학원가 접근성이 좋음)

4.환경(S)

-학원가 (잠실에도 학원가가 있고 대치 학원가 접근성이 좋음)

-단지내 상가:장미종합 A, B상가와 잠실나루역과 마주보고 있는 장미 C상가(장미전철상가)가 존재한다.

-올림픽공원, 석촌호수공원, 잠실한강공원

-2km이내 백화점 :롯데백화점, 롯데월드 몰, 롯데시네마 월드타워, 롯데마트, 홈플러스, 하나로마트, 서울아산병원

5. 공급

#과거시세

#수익률분석

현시세: 장미아파트 33평 현재 매매 19억 전세 6억

10년 내 고점 매입시: 2022년 7월 23억 5000 전세 6억 9000

10년 내 저점 매입시: 2013년 2월 6억 2000 전세3억 2000

*고점 매입시 수익률 (1,900,000,000-2,350,000,000)/(2,350,000,000-690,000,000)*100=-27%

*저점 매입시 수익률 (1,900,000,000-660,000,000)/(660,000,000-360,000,000)*100=189%

현시세 : 장미아파트 28평 현재 매매 17억 전세 6억7500

10년 내 고점 매입시: 2022년 4월 21억 5000 전세 6억

10년 내 저점 매입시: 2013년 6월 6억 전세 3억

*고점 매입시 수익률 (1,700,000,000-2,150,000,000)/2,150,000,000-600,000,000)*100=-29%

*저점 매입시 수익률 1,700,000,000-600,000,000)/(600,000,000-300,000,000)*100=366%

#현장사진

저: 저평가(가치>가격) 현재가치로는 저평가되었다고 할 수 없으나

재개발이 추진된다고 가정하면 다른 지역의 단지에 비해 저평가 되었다고 볼 수도 있다.

환: 환금성. X (현상황에서 5년거주,10년보유)

수: 수익률 X

원: 원금보전 O 주변 재개발 아파트를 볼 때 아파트값은 떨어지지 않을 듯하다.

리: 수익시기 10년이후 X

# 재건축 관련

송파구 주요 재건축 아파트

장미 1,2,3차

재개발 호재

#느낀점

-서울에 거주도 하면서(28-32평) 수익을 노릴 수 있는 재개발 단지를 알아보다가 장미아파트를 분석하게 되었다.

-저환수원리에는 부합되지 않은 점이 많고 투자금이 많기 때문에 투자대상으로 좋지 않게 나온다.

-위치도 좋고 몇개 남지 않은 재개발 단지로 현재 부동산 거래량 감소로 최고가 대비 4~5억 내려가 있는 상황이므로 현재 매매 시점으로는 나쁘지 않다는 생각이 들었다.

-장미아파트가 재개발이 완성될 때의 가치는 얼마나 될까? 주변 엘리트 주변 2008년식임을 감안하면 현재 그지역 가격을 훨씬 웃돌것으로 기대된다.

-주공 5단지 재개발이 시작되었는데 그쪽과 더불어 고층의 새아파트에 한강라인이라면 엄청난 가격이 되지 않을까? 재개발이 완성될 쯤 리센츠, 트리지움쪽은 구축이 되고 신축 아파트로 선호도가 올라갈 것 같다.

-가족의 상황상 현재 장미아파트 실입주가 가능하고 길게 투자한다고 보면 오래된 아파트지만 주변 상가과 생활편의시설이 갖추어져 있어 생활이 가능하므로 투자로 나쁘지 않은 것 같다.

-갭투자가 안되고 투자거래허가제로 여러가지 조건이 있어 가격적인 부분에서 다른 재개발 단지에 비해 저평가 되었다고 볼 수도 있다. 여러가지 규제 부분이 내가 감당할 수 있는 선택지라면 투자하는것은 어떨지 궁금하다.

-직장일로 바쁜 점을 생각했을 때 돈>시간을 택한다면 성장가치투자처로 나쁘지 않은 듯하다.