*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
1. 재송동 센텀협성르네상스타운 13
2. 중동 해운데 롯데캐슬 마린 04
3. 좌동 벽산1차 96
✅위치(지도)
센텀협성
롯데캐슬마린
좌동벽산 1차
✅입지평가
1. 직장
B / B / B
2. 교통
A / A / A
3.학군
B / A / A
4. 환경
B / B / A-
5. 공급
25년 이후 27년 제외하고는 적정수요보다 공급 물량이 적다
심지어 29년까지 해운대구에는 공급이 전멸이기 때문에 5년 내 투자에는 장점이 있고 역전세 등 리스크가 적을 것으로 보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
1. 해운대 센텀 끝자락이긴 하지만 그래도 센텀인데 5.7억 울산 우정혁신 푸르지오가 5.7억인데 무조건 저평가
하지만 센텀역쪽에 더 가까운 해운대 더샵 센텀누리가 좀더 좋아보이는데 2천만원 차이만 나서 저쪽이 더 저평가인것같다.
2. 같은 연식 같은 세대수 단지 중 지방에 6.8억 넘는 단지가 없고 나머지는 경기도와 좋은입지 지역에 있어서 저평가라고 생각되지 않음
3. 해당 연식의 아파트들은 재개발 호재 즉 땅의 가치가 더 중요하다고 생각이 된다. 좌동의 경우 생활권으로써 매우 가치가 있다고 생각한다. 마린시티 주변의 대우마리나가 같은 연식인데 재개발으로 10억정도의 가격을 보이는데 만약 재개발 확정이 된다면 좌동이 생활권으로서 더 좋아보여서 7억정도인 지금의 가격은 싸다고, 저평가 되어있다고 생각된다.
2) 환금성 :
부산 광역시 해운대구에 있는 아파트는 팔때 무리는 없을 것 같다.
3) 수익률 :
지금 해운대구의 3개의 아파트들은 투자금이 너무 커서 나의 투자에는 맞지 않아보이고 현재 가격에서 전고점 가격으로 회복하는 것을 기준으로 하면 투자금 대비 상승분이 크지 않아 2사이클 수준의 장기투자로 봐야하는데 지방에서 그렇게 가져갈 필요는 없어보인다.
4) 원금보존 :
솔직히 부산이 이거보다 더 빠질거라고 보이지는 않고 근 5년내 물량도 많지 않아서 원금보전의 부분에서는 안정성이 있다고 보인다.
5) 리스크 대비:
3개의 물건 모두 나의 투자금이나 잔금가능여력을 초과한 물건들 뿐이어서 리스크대비적인 측면에서 불합격이다.
나의 투자 결론 :
부산의 대표지역인 해운대구의 3개의 매물을 봤지만 현재 전세가율이 거의 50% 정도밖에 안되기 때문에 큰 투자금 대비 원하는 수익률을 얻기 어려워 보인다.
공급이 정리되는 지역이라 앞으로 잘 지켜보다가 전세가와 매매가가 근접해지는 시기에 좋은지역부터 매매하면 좋을 것 같아 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
부산 생각보다 비싼데 생각보다 싸기도 하다.
언젠가 부산에 하나 하는 남자가 되어보자
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