대전광역시 도안동 도안아이파크아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 88기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 도안아이파크아파트 2013y 1053세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

• 대전 직장은 양보다 질이 우수한 편, 대기업이 많이 포진되어있고 종사자수는 70만명에 육박해가고있다.
• 그 중 유성구와 서구에 가장 많은 종사자수가 있고 500명이상 기업이 가장 많이 있다.
• 직장의 수요로 인해 유성구에 거주하려는 수요가 많이 있을것이라고 판단된다.

2. 교통

• 도안 아이파크에서 주요 직장인 정부청사로 대중교통 이용시 47분 정도 소요된다.
• 자차로 이동시 21분 소요된다.
• 자차로 충분히 갈 수 있는 거리이다. 도로 또한 넓게 형성되어있어 도로상황도 좋은

3.학군

• 도안아이파크에서 가장 가까이 갈 수 있는 중학교는 대전 도안중이며 학업성취도율순으로는 서구에서 10위안에 들어간다. 그리고 특목고 진학수가 12명 과학고2명 외고10

• 학원가도 주변에 많지는 않지만 어느정도 형성이 되어있다.

• 대중교통으로 둔산동 학원가도 얼마든지 이용가능하며 많이들 이용중이라고함.

  

• 대전 도안 아이파크는 단지안에 초등학교가 있는 초품아이기에 많은 사람들이 선호한다. 학급당 학생수는 22명으로 준수한편임 전체 학생수는 1009명이다.

4. 환경

• 롯데마트가 관저동까지 가야하고 주택상권들이 어느정도 있지만 생활하기에 편리할 정도로 많이 형성되어있진 않다.
• 바로 밑에 건양대학병원이 있어 종합병원을 이용하기엔 용이함.
• 하지만 자차로 20분 이내로 대형마트, 백화점, 학원가등 충분히 이용이 가능하여 단점이 상쇄된다고 볼 수 있을것 같다.

5. 공급

• 27년까지 엄청나게 많은 공급물량이 계속해서 나올 예정이다.
• 27년까지 3만4천세대 공급물량이 터질 예정
• 적정수요량 7천명에 비해 공급물량은 5배정도 들어오는것

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -30%이상 수준으로 현재 가격이 형성되어있고 전세가는 계속해서 오르고 있는 추세이다. 현금흐름도 충분히 바라볼 수 있으면서 고점대비 많이 빠졌기에 마진이 많이 남은 상태

2) 환금성 : 1053세대로 많은 세대수를 보유하고 있으며 초품아이기에 충분한 수요층이 있어 환금성은 우수하다고 볼수있고 매매거래도 꾸준히 이루어지고 있다.

3) 수익률 : 전고대비 많은 마진을 가지고 있고 전세가율도 많이 높은 상태, 23년 저점보다 오히려 5% 빠진 가격으로 호가가 나오고있다(4층 기준) 충분히 수익을 볼 수있고 현재 매수시 전고점까지 올라간다 가정하에 220% 수익률이 나옴

4) 원금보존 : 마진이 많이 남았기에 원금보존은 충분히 가능하며 계속해서 전세가는 올라가고 있어서 투자금 회수까지도 볼 수 있는 상황임

5) 리스크 대비: 27년까지는 많은 공급이 남아있기에 입주시기를 잘 고려해서 전세 셋팅을 해야하고 지금 계속해서 정부의 공공주택 공급정책으로 세종같은 빈땅이 있는곳에 공급이 들어올 가능성도 있음 과거 세종 공급이 들어오면서 대전 아파트 가격에 많은 영향을 받았고 그만큼 수요가 있었다고 봐야하기에 공급에 대한 리스크를 대비 해야함(나의 대출여력 파악하기)

나의 투자 결론(매수 여부): 

현재 충분히 전고대비 30%이상 빠져있고 초품아, 준신축 건물에 대전에서 밀고 있는 도안 신도시이기에 현재 투자를 한다면 투자금 회수 뿐만 아니라 시세차익도 볼 수 있을거라고 생각된다. 하지만 공급이 너무 많기에 공급 시기를 잘 파악하여 전세 셋팅을 해야할것으로 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  수익률 보고서만으로도 충분하게 투자 자료를 만들 수 있고 지금 내가 종잣돈이 있었다면 이 단지는 투자로 고려해볼 만하다!!

왜냐면 대전이 아직 공급이 있어서 전고점보다 많이 떨어져 있고 도안신도시라는 강점이 있음!! 하지만 공급 조심하자