해운대 자이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 해운대 자이1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B 등급, 종사자 154,115명

해운대 직장 평균 연봉  3980만원, 거주자 연봉 4617만원

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해운대구의 직장 종사자수는 많지 않은 편이다. 직장의 연봉은 부산 평균 4200만원보다 낮은 수준으로 직장의 질과 양이 모두 좋다고 볼 수 없다. 즉, 직장으로 수요를 끌어 당기는 지역은 아니다.

거주민의 연봉은 4617만원으로 부산 평균 3678만원보다 상당히 높은 수준이다. 거주민의 소득 수준이 높고, 일하기 보다 살기 좋은 곳이다. 즉, 거주 환경으로 인해 수요가 집중될 수 있는 지역이다.

2. 교통

*월요일 오전8시 출발 기준
 

 BIFC(부산금융국제센터)
 - 대중 교통 32분 2호선
 - 자차 45분

센텀시티역
 - 10분 2호선

 - 자차 6분

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해운대 주요 직장에 대중 교통으로도 상당히 빠르게 접근할 수 있으며, 메인 직장 중 하나인 센텀시티는 지하철 한 정거장 내에 위치해 있다. 2호선을 통해 주요 직장, 상권에 모두 접근할 수 있다.

3.학군
 

해림초 - 23명, 979명

해강중 - 89%, 7.4%, 23명

해운대여중 - 89%, 9.1%, 16명

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혜림초는 학급당 23명에 학생수가 979명으로 학생 수가 많은 편에 속하며, 고학년으로 갈수록 학생수가 증가하는 흐름을 보이고 있다. 중학교 배정을 염두해두고 전입 오는 수요가 있다고 볼 수 있다.

해강중, 해운대 여중 은 학업 성취 평균 89%로 부산에서 상위권에 속하며, 특히나 특목고 비율이 상당히 높고 절대적 인원수 또한 높은 편이다.

센텀시티에 학원가까지 인접해 있어, 학군의 수요를 가지고 들어 올 수 있는 수요가 있다.

4. 환경

신세계 백화점(전국 매출3위), 롯데백화점, 홈플러스 메가푸드, 해운대부민병원

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센텀시티 백화점은 신세계 강남, 롯데 잠실을 다음으로 전국 매출 순위 3위를 기록하는 백화점으로 엄청난 소비력을 보여주는 지표이다. 그외 롯데백화점과 홈플러스까지 인접해 있어 완벽한 환경 요소를 자랑한다. 

5. 공급

부산시 공급 물량, 적정수요보다 적음

해운대구 입주 물량 적음

26년, 27년 남구에 입주 물량이 많음

영향력 있는 위치는 대연 DIL 4488세대, 드파인 1233세대, 나머지 위치는 선호 하는 거주지가 아님.

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해운대구의 공급 물량은 절벽수준이다. 하지만 인접한 도시 수영, 남구에는 26년, 27년 적정 수요보다 높은 공급 물량을 가지고 있다. 하지만 모든 공급 물량이 해운대 자이보다 위상이 낮은 지역이다. 그리고, 부산의 전체 공급 물량 자체가 상당히 낮은 수준으로 현재 부족한 전세 물량을 감안하면, 전세 가격에 영향을 주기는 어려워 보인다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 해운대 자이 33평  현재 매매 9.5억, 전세 4.5억, 투자금 5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 12.2억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8억 전세 3.75억

고점에 매수시 수익률 -35%, -2.3억
저점에 매수시 수익률 +44%, 1.85억

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1년이라는 시간에 수익의 격차가 2억 이상 발생한다. 현재 가격 수준은 전고점에 대비해도 2억 이상 빠져 있는 상황으로, 부산의 대장급 단지임에도 여전히 저평가 되어 있다. 현재 전세가 수준은 지난 고점 전세가 까지 회복한 흐름을 보여주고 있다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  O

부산 지역 전체 절대적 저평가, 울산 문수로 아이파크가 현재 10억 초반대. 인구 규모가 3배이고 압도적으로 위치, 인프라가 좋은 해운대가 울산 대장과 가격이 같다. 전고점 대비 -22%. 부산이 대장급 단지부터 상당히 저평가 되어 있다.

2) 환금성 : O

주거 형태 중 가장 선호하는 아파트이며, 300만 부산 인구가 가장 좋아하는 곳에 위치해 있다. 브랜드, 대단지 준신축으로 사람 들이 좋아하는 지역에 연식까지 괜찮은 수준. 

3) 수익률 : O

현재 투자금 5억

이 아파트가 10년 뒤 100% 수익15.5억(10.5억+5억)이 될 수 있는가?
현재 전세가 4.5억 10년뒤 80% 상승시 : 전세가 8.1억 / 평균 전세가율 54% = 15억

현재는 투자금이 5억대로 들어가는 상황으로, 전세가가 10년 뒤 80%를 상승해 매매가가 자연스레 오른다면 15억 이상은 갈 수 있을 것으로 판단 된다. 단지의 가치는 저평가 맞지만, 전세 가격이 낮아 투자금이 많이 들어가고 수익률이 높지 않다. 다만 수익금은 큰 투자로 현재 상당히 싸기 때문에 수익금 측면에서 유리한 투자이다.

4) 원금보존 : 

이 단지가 10년 뒤 전세가가 80% 상승한다면 전세 가격이 8.1억으로, 현재 매매 가격은 9.5억이니 8.1억까지 매매 가격이 떨어지기는 상당히 어렵다고 볼 수 있다. 단지의 평균 전세가율이 54%인점을 감안하면 매매 9.5/ 전세 8.1억은 가능성이 상당히 희박해 보인다.

전고점 대비 현재 2억 가량 빠진 가격으로 이미 안전마진이 상당히 확보되어 있다.

전세 가격 또한 지역내 입주 물량이 없고, 그 이후 물량은 하급지에 위치해 있으며 전체 부산 공급 물량이 상당히 적다. 입주로 인한 전세 가격 하락 확률은 상당히 낮다.

결론, 현재 가격 수준이 상당히 싸고, 공급리스크가 적어 원금을 잃을 가능성이 현저히 낮다.

5) 리스크 대비: 

역전세 - 현재 전세 가격 수준이 상당히 낮은 편이고, 공급이 제한되어 있어 역전세 가능성은 낮다.

대량 공급 - 지역 내 3년내내 입주 물량이 적고, 부산 전체 공급 물량이 적다.

현재는 리스크가 상당히 낮은 수준이다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

투자로는 보류 하며, 실거주로는 적극 검토 한다. 

현재 전세가율이 47% 수준으로 상당히 낮은 편이다. 가치대비 투자금이 많이 들어가 투자로는 아쉬운 선택이다. 5억 정도 투자금이면 서울의 3급지를 투자할 수 있어 가치적으로 아쉬움이 남는다.

하지만, 실거주로 본다면 주담대 70~80%를 활용할 수 있다면, 투자금을 줄이며 아주 싼가격에 매수할 수 있는 기회이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

부산이 정말 너무 싸다. 대장급 단지가 전고점 대비해 20%이상 빠져 있고, 인구 규모가 ⅓인 울산과 가격이 비슷한 수준이다. 말이 되지 않을 정도로 싸다. 전세 가격 상승도 빠르게 회복되고 있어 지난 전세 전고점을 터치 했다

인구소멸, 지방 소멸 말이 많지만 막연한 걱정보다는 객관적인 데이터를 기반으로 분석하고, 글로 써야지만 올바른 판단을 내릴 수 있다. 

부산 대장도 열린 기회.. 또 사고 싶다!!!!!!