✅아파트명 남양주시 다산동 플루리움2단지아파트
1,484 세대/ 2002년 1월
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
등급 A / 종사자수 215,236 / 사업체수 66,794
2. 교통
강남 65분(경의중앙-2호선) / 여의도 68분(경의중앙-5호선) / 시청 48분(경의중앙-1호선)
강남까지 직장이라면 못 다닐 정도는 아니지만 멀다.(1시간 이상, 1번 환승)
3.학군
단지 옆 미금중학교(4명 과학고 진학, 1명 외고 진학)/ 건너편 동화고등학교가 유명함
4. 환경
이마트, 롯데아울렛 구리점, 한양대구리병원
5. 공급
28년 3월 덕소역 999세대 공급있음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
4,5단지가 역에 가까워서 수요량이 많고, 2단지는 그에 비해 수요는 적은 것 같음. 하지만 안쪽으로 조금 들어가서 조용하고 살기에 좋은 것 같은 느낌이 듬. 주변 통행량 많음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 적정한 매매가격인가? 전고점을 넘지 않았기 때문에 매매가격은 저평가 되었다고 생각됨.
2) 환금성 : 25년7월에 6억3천에 실거래가 되었고, 거래는 활발한 것으로 보임.
3) 수익률 : 저점에 매수했다면 수익률 20%이고, 지금 매수했을 때 전고점 7억5천까지 기다린다면 1억 수익을 기대할 수 있음.
4) 원금보존 : 적정 전세가율 60% 3억9천 이상의 부동산이며, 앞으로 전세가가 더 오를 것으로 예상됨.
5) 리스크 대비: 입지독점성은 없는 것 같다. 주변에 신축 아파트들이 많이 있고, 4,5단지가 도농역에 가까워서 수요가 더 많음. 28년 3월 덕소역 999세대 입주 물량이 전세가에 영향이 있을지도 아직 판단을 못하겠음.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하려면 1억9천의 자금이 필요한데, 이 정도의 자금이라면 서울에도 있을 것 같음. 평지, 이마트 상권, 도농역 나쁘진 않지만, 강남과의 거리가 1번환승에 1시간 가까운 거리가 단점.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저환수원리의 교집합을 찾는 것이 아직 어렵고 확실한 판단이 잘 서지 않는다.
하지만, 여러 단지를 이렇게 찾아보고 내 것으로 만든다면 언젠가는 나도 판단할 수 있을 것 같다.
우선은 강의, 독서로 지식을 가득 채우고, 배운 것을 익히는 연습 또한 아주 많이 필요할 것 같다.
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