✅아파트명:관악드림타운
✅위치(지도):
관악구는 강남쪽에 위치해 강남 접근성이 좋고
동작구와 구로 영등포와 인접해 있다.
관악 드림은 언덕에 위치해 있긴 하나,
7호선 숭실대역과 2호선 서울대입구역을 마을버스로 이용 할수 있다.
✅입지평가
1. 직장: 관악구는 직장을 품고 있지 않은 베드타운의 역할을 하는 지역이지만
강남, 여의도, 구디, 가디등 업무지구로 접근성이 좋다
2. 교통
강남역 32분/여의도33분/시청역 41분
3.학군:
구암중 학업성취도 83% / 구암초 학급단 학생수 22명
4. 환경:
관악구는 롯데 백화점과 홈플러스를 이용할수 있는 지역이긴하나
두 곳 모두 구 끝쪽에 있고 롯데 백화점 같은 경우는 동작구 주민이,
홈플러스는 동작구나 서초구 주민 이용이 더 많을 듯 싶다.
5. 공급:
관악구의 적정 수요응 2396세대이지만
향후3년은 거의 공급이 없어 공급에 의한 리스크는 적다고 볼수 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진: 신축은 아니나, 주변 택지 구성과 넓은 동간 거리로 거주 안정감을 주며,
사람들이 선호 할수 있는 조건을 갖춘 단지이다
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 호가가 -13%로 많이 싸지는 않지만 충분히 비싸지 않은 가격이라 본다
2) 환금성 : 대단지와 주변 택지 구성과 학군과 교통 입지가 좋아 충분히 환금성이 있다고 본다
3) 수익률 : 지금 투자 한다면 전세가 55000이 10년뒤 두배면 110000억
110000/0.6=18억 3천만원으로 장기 10년 보유시 83%의 수익을 볼수 있다.
4) 원금보존 : 55%의 전세가로 가격조정이나, 전세가가 좀더 올려준다면 더욱 좋을듯 하다
5) 리스크 대비: 관악구의 3년 적정수요는 2396세대이지만 3년 평균 공급은 522세대로 리스크는 거의 없다고 볼수 있다.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 전세대출규제를 감안 하여, 주전세나 전세낀 물건중 나의 투자금에 맞는 , 조건이 맞는 물건이라면 충분히 투자 할수 있다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
관악구는 서초구와 동작구, 영등포구와 인접해 있고 강남 접근성이 좋은, 위치가 좋은 지역이다. 그러나 언덕과 균질성이 떨어지는 환경이 아쉽지만, 봉천동에 위쪽은 사람들이 선호하는 택지로 입지가 좋다. 또한 장기적 투자 관점으로는 주변 재개발이나 정비 사업과 경전철의 호재가 더욱 그 가치를 살려 줄거라 본다
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