센텀 이편한 세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 44조 재테크모찌]

✅아파트명

센텀 이편한 세상 

✅위치(지도)

부산 해운대구 재송동

✅입지평가

1. 직장

해운대구 종사자수 154,115명

2. 교통

1. 센텀-만덕 도시고속화도로 26년 개통 예정 

2. 재송역 동해선 도보 5분 내  

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3.학군

센텀중 92%	장산중 88%

4. 환경

대형 마트 도보 8-12분 내, 백화점 자차 18분, 종합병원 자차 11분 

5. 공급

1. 수영구 광안동 - 드파인광안 - 26년 6월 입주예정 - 1,233세대

2. 동래구 온천동 - 동래에코팰리스아시아드(주상복합) - 27년 2월 입주예정 - 160세대

3. 동래구 수안동 - 동래롯데캐슬시그니처 - 27년 11월 입주예정 - 870세대

4. 해운대구 재송동 - 르엘리버파크센텀 - 30년 5월 입주예정 - 2070세대 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

• 현 시세: 고점 대비 –18% 조정, 충분히 저평가 구간 진입
• 비교 단지 효과: 인근 르엘리버파크(분양가 및 현재 프리미엄 13억 수준)와의 “키맞추기” 기대감 존재

• 결론: 단기/중기적 가격 회복 여력 충분

   

2) 환금성

• 아파트 자체는 환금성이 가장 높은 상품 중 하나
• 조사 단지의 경우 월 3건 이상 실거래 발생 → 유동성 양호

• 결론: 환금성 우수

   

3) 수익률

• 목표 수익률: 10년 내 100%라면 → 14억 도달 필요
• 현 구조: 전세가율 45%로 갭투자 매력도는 떨어짐
• 실거주 → 양호 / 순수 투자 → 수익률 압박 존재

• 결론: 실거주+중장기 보유에는 적합, 단기 갭투자 매력도 낮음

   

4) 원금보존

• 전세가율 낮음(45%) →  보증금 반환 리스크는 낮으나 투자 원금 훼손의 가능성이 높음. 

• 결론: 원금 훼손 가능성이 높음.  원금보존측면에서는 좋지 않음. 

   

5) 리스크 대비

• 입주 물량 리스크: 26~30년 공급 예정(특히 르엘리버파크 2,070세대) → 단기적으로 전세가/매매가 조정 가능
• 금리 리스크: 중장기 금리 변동에 따라 투자수익성 민감
• 지역 분산 리스크: 해운대/수영/동래 축선은 공급 집중이 있어, 투자 시 “입주 시점 분산” 고려 필요
• 결론: 공급/금리 충격 시 가격 변동성 확대 우려

나의 투자 결론(매수 여부): 

• 매수 관점:
  • 지금은 “저평가+인근 신규 분양과의 시세 격차”로 매수 타이밍 가능
  • 다만 갭투자는 적합하지 않으며, 실거주 또는 장기 투자(5년 이상) 관점에서 접근 필요
• 추천 전략:
  • 단기 차익형 투자자는 피하는 것이 바람직

  • 실거주 수요자라면 인근 입지·학군·교통 인프라 확장(도시고속화도로, 재송역 등)을 감안할 때 우수

     

👉 결론: 실거주 목적 or 5년 이상 장기 투자자라면 매수 가능. 단기 갭투자자는 보류.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 단순히 시세만 보는 것이 아니라 인근 입주 물량과 학군·교통 호재를 함께 분석해야 함을 체감
• 해운대·재송동은 이미 센텀 생활권으로 자리 잡아 거주 선호도가 높음
• 하지만 공급 스케줄이 겹칠 경우, 단기적 가격 변동성은 피할 수 없음

• “환금성” 지표가 실제 거래 데이터(월 3건 이상)로 확인되니, 실거주 수요를 기반으로 한 안정성이 크게 느껴짐