✅아파트명 광명e편한세상 센트레빌 아파트
✅위치(지도)
철산역까지 도보 12분 소요거리. 2815세대 총 27동 2010년식 (15년된 준신축)
특징:아파트 단지내 인프라가 좋음(돌봄센터, 도서관,문화센터,공부방,다수의 학원,local소아과 치과 내과외과 )
,단지내 홈플,익스프레스,롯데슈퍼,편의점,헬쓰장, 카페 , 초품아
✅입지평가
1. 직장 B
500인 이상 사업체수 26653개로 적은 편 . 종사자수 105342명 으로 B등급이다.
타 지역으로 출퇴근을 하는 거주지로서의 기능을 하는 배드 타운이라 볼 수 있음.
따라서 교통의 용이함이 집을 선택하는 데 중요한 요소가 될 것임.
2. 교통 A
광명은 7호선 지하철로 강남, 구디, 시청의 주요 업무 지구까지 1시간 내로 출퇴근이 가능함.
자차도 가능하지만 출퇴근 길 많이 막히는 편임. (고척교, 광명교)
광명시 내 마을버스와 대중교통이 다양하고 용이함.
3.학군 B
학업 성취도 90%이 철산 중학교 한 군데 만 있음 , 80~89%수준은 3곳일 정도로 학군 수준은 낮음
학군 보다는 교통의 용이함과 환경 부분을 많이 보고 이사 오는 지역임. 초등학교 분위기를 중요시 함.
주변에 학원수 72개의 철산역 근처와 학원 수 83개의 하안동을 이용 할 수 있음
광명e편한 센트레빌로 이사를 오는 사람들은 중고등학교의 학군 보다는 안현 초 입학을 위해 오는 경우가 많음
안현초는 철산푸르지오하늘채아파트와 광명e편한 센트레빌 아파트 주민만 다닐 수 있음 !!
4. 환경 B
철산역 북쪽으로 신축공급이 예정되어 있으면서 구축의 값이 오르는 상황. 철산역 남쪽의 구축값이 눌려있는 상황임.
상권이 크고 다양하며 학원가가 갖춰진 역세권 주변 아파트를 가장 선호함.
유흥업소와 학원가가 뒤섞인 퀄리티가 좋지 않은 상권이 대부분이다.
광명e편한센트레빌은 철산역까지는 도보로 12분 걸리는 애매한 거리이나
안현초품아이고 대단지로 단지인프라가 잘 되어 관리되고 있음
신천신림선은 하안역 예정- 하안동의 교통의 불편함이 해소 될 요소이나 개통시일이 부정확
철산동, 광명사거리역, 소하동 재개발 재건축이 활발하게 진행 중임.
5. 공급 C
2026년엔 입주가 줄다가 2027년 수요보다 입주가 3배가 넘음. 전세가 하락 예상 -각 입주 물량과 입주달을 체크하여 전세 계약시 +-기간 조정 / 입주가 끝나갈 무렵 2026년 저평가된 아파트 매수 기회를 노리자
주변 지역 구로, 부천, 금천, 시흥의 입주가 적어 광명으로의 전입이 예상됨으로 이 지역들의 시세도 확인하여 저평가 된 지역을 확인하는 작업이 필요하다. (배드 타운으로 역세권 아파트를 중점적으로 보자)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
가설)내가 3억의 종잣돈으로 2020년 이 아파트를 샀다면 ?
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 같은 평수 비슷한 연식의 아파트들 중 가격1억이하로 싼편
2) 환금성 : 대단지 인프라와 초품아로 환금성 좋음
3) 수익률 : 아직70% 수익률이나 전고점을 뛰어넘으면 100%예상
4) 원금보존 :고점시 전세가율 60% 저점시 전세가율 63% 현재 55%로 원금보존 됨
5) 리스크 대비: 만일 역전세 나도 전고점 회복시 까지 길게 보유한다면 리스크 없음.
나의 투자 결론(매수 여부): Yes
현재 광명의 대단지 공급으로 신축과 주변 아파트 시세가 많이 올라있는 상태이다.
전세가는 보합 중이여서 매전차를 보고 투자를 하기엔 부담되는 가격이다.
입지를 보아 가치있는 아파트 이고 저환수원리에 부합되며 수익률 15%을 기대할 수 있는 아파트지만
길게 가져가야하는 아파트로 내집마련 실거주로 적당한 아파트라 생각된다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지를 분석하기 위해 앱을 적절히 이용하는 것에 속도를 높여야 하겠다.
저환수원리 기준으로 가치있는 아파트를 추리고 시세를 업그레이드 시켜나가자.
수익률을 따지고 수익률이 15% 오를 아파트인지를 확인 하며 잃지 않는 투자를 해 나가자.
가설을 세워 모의 수익률을 계산 해봤을 때 종잣돈의 중요성을 새삼 느끼게 되었다.
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