[열반스쿨 기초반 88기 5늘부터5로지 독감임투멘동 용용이ㅋㅋ] 용인 수지 진산마을 삼성래미안 5차 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 진산마을 삼성래미안 5

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 직장 : 용인시 종사자수 414,867명/S

2. 교통 : 강남 44분/ 여의도 59분/ 시청 67분/A

3.학군 : 이현중94%, 문정중83%/A

4. 환경 : 이마트 수지, 이마트 죽전점, 신세계백화점 경기점 모두 2km이내, 대형병원은 없음/A

5. 공급 : 수지구에는 공급 없음, 용인시 공급 5916세대 예정(2026년 820세대, 2027년 5096세대) 

               용인시 적정수요 대비 0.36으로 S에 해당

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

수지구청역 메인 상권까지는 도보15분 정도 거리가 있지만 아파트 상가에 학원, 병원, 운동, 마트 등이 있어 생활하기에 불편함은 없어보이며 구축이지만 단지내부 관리나 조경 상태가 매우 좋고 용적률도 좋은 편임

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 도심, 여의도까지는 1시간 이상이 걸려 접근성이 떨어지나 강남까지의 대중교통이 매우 좋으며 판교도 인접하고 있어 충분히 가치있다고 생각되나 비슷한 입지의 다른 지역과 충분한 비교평가가 이루어지지 않았으므로 저평가 여부는 확실치 않음, 조금 더 공부가 필요하다고 보임

→바로 옆 단지랑 비교평가를 해보았으며 확실히 저평가는 아니라는 생각이 들었음, 전세금을 얼마에 맞출 수 있는지에 대한 개념이 부족하여 정확하게 비교평가가 된 것 같지는 않음(이 부분에 대해 조금 더 공부가 필요할 듯 함)

2) 환금성 : 1828세대이며 인근에서 학군지로서의 수요가 있는 단지이므로 34평 수요도 충분이 있다고 보이며 임대수요도 꽤 있는 편으로 환금성이 좋다고 판단됨

3) 수익률 : 2019년 초반 매매가 5억 중반대→ 2025 중반 10억 중반대로 5억정도 상승한 단지임, 현재 5억이상의 투자금이 들어가는 단지이며 10년이상 보유 했을 때 5억 정도 상승 할 가능성이 있음

4) 원금보존 : 용인 수지구는 비어있는 땅이 없으므로 입지독점성은 나쁘지 않으며 전고점 대비 7%정도 낮은 상태이며 수지구청역 인근 단지들은 모두 전고점까지 회복을 한 상태이며 전세가율도 50%정도로 적당하기 때문에 원금보존 될 가능성 높다고 생각됨

5) 리스크 대비: 용인 수지구 공급예정이 없으므로 전세가가 내려갈 가능성이 적으며 꾸준히 월급의 60%정도 저축하고 있으므로 리스크 대비는 잘 될 예정

나의 투자 결론(매수 여부) : △ 수지 지역 자체가 도심까지의 접근성이 좋지 않은편이며 그 중 진산마을삼성래미안은 역까지의 거리도 가까운 편은 아니므로 다른 지역과 충분한 비교평가가 필요하다고 생각되므로 매수 여부는 조금 더 고민이 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 : 내집마련 강의를 들으며 교통, 학군, 환경 분석은 여러번 해봤지만 처음 저환수원리 분석을 해보니 조금은 어렵게 느껴졌다, 그치만 오랜시간 꾸준히 분석을 하다보면 저환수원리에 따라 투자를 하면 큰 수익을 낼 수 있는 투자자가 될 수 있을 것 같다는 생각이 든다, 아직은 많은 공부가 필요 할 듯 하다.