전라남도 순천시 중흥S-클래스메가타운6단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 69조 전국8도 집4고 부자되조 띵토리]

■ 단지 정보

아파트명: 해룡면 중흥S-클래스메가타운6단지

세대 수: 1842세대

입주연도(사용승인일): 2015.06.26

면적 구성: 79㎡ 99A㎡ 99B㎡ 112A㎡ 112B㎡ 140㎡

주소 및 위치 : 전라남도 순천시 좌야로 135 

■ 주변 지도

■ 입지평가 - 직장

108114명 - B+

but, 여수산단+광양 제철소 사람들도 살 수 있는 위치임.

따라서 순천시의 직장 뿐만 아니라 여수+광양의 직장도 포함해야하므로

B+를 주는것이 타당함.

■ 입지평가 - 교통

여/순/광의 주요 일자리에 전부 자차로 30분 이내.

여수산단/율촌/포스코 모두 통근버스가 있음.

신대 아파트들은 여순광 모두가 살 수 있는 장소인 것.

못해도 A등급은 된다고 봐야함.

(다만 광양시의 포스코는 중마동에 거주하는 경우가 많다고 함/신대가 압도적으로 더 선호되는 장소는 아니고, 현재로선 양자택일같은 느낌임.)

■ 입지평가 - 학군

학군 C--

85 넘는 학교가 없음.

이곳은 학군지로서의 가치는 전무함.

물론, 애당초 순천 전역엔 학군지가 존재하지 않음.

신대초등학교가 27명으로 선호되지만, 아쉽게도 중흥6차는 좌야초등학교로 배정됨.

초등학교까지 거리가 멀기에 엄마들이 비선호할것으로 보임.

■ 입지평가 - 환경

마트만 놓고보면 C

하지만 신대의 엄청난 장점은 순천의 유일한 신규택지라는 점.

여순광 통틀어서도 몇 안되는 신규택지라는 점임.

순천 4050 사업가/전문직 부자들은 왕지동에 거주하는 경향이 있다면.

3040의 다소 젊은 세대, 주변 주요 직장을 다니는 사람들은 신대를 조금 더 선호함.

왜냐면 순천에서 신대만큼 깨끗한 환경이 없기 때문임.

하지만 치명적인 단점이 대형 마트가 없다는 점.

외식 상권은 적당히 형성되어있으나, 압도적인 환경이라고 보긴 힘듬.

총평하자면 C+정도는 줄 수 있음.

■ 입지평가 - 공급

체적인 물량은 많은데다 광양의 물량 역시 너무 많음.

순천과 가장 밀접한 도시는 여수보다도 광양임.

광양의 정체성은 오로지 포스코임.

포스코 사람들이 신대에 오지 않는다면 수요수는 매우 떨어질 것.

가뜩이나 순천에 공급이 많은 와중

광양에서까지 공급 폭탄이 떨어졌으니 투자를 하기엔 매우매우매우매우 위험한 상황임.

총평: C----

■ 입지평가 - 종합

직장 B+

교통 A

학군 C--

환경 C+

공급 C---

■ 과거시세

전고점: 3억 510

전저점: 2억 20

현재 평균가: 2억 5천

■ 수익률 분석

현재 매수할 경우:

2023.12월

매 2.5 / 전 2.1

갭 4천/전세가율 84

[전고점 매수]

2021.12월

매 30500 / 전 22364

갭 8136/전세가율 73.3

수익률: -68% / 순수익: -5500

[전저점 매수]

2015.10월

매 15825/전 13250

갭 2575/전세가율 83.7

수익률: 356%/순수익: 9175

■ 저/환/수/원/리

저평가 : 같은 신대 아파트들에 비해 저평가 되어있다고 보기 힘듬

환금성 : 한달에 한두번씩 팔리는걸 봐선 나름 좋은 편

수익률: 저점에서 샀을 시 나쁘진 않음. 그러나 이 아파트는 감가상각이 극심한 아파트. 투자할때 주의해야함.

원금보존: 전세가율이 높아서 가능함

리스크 대비: 갭이 적고 전세가율이 높아 투자하기 쉽지만, 공급 측면에서 리스크가 너무나 큼.

개인적인 생각:

이 아파트에 개인적으로 관심이 많아 2023년 1월 즈음 시세를 추적했음

그 당시 공인중개사에 붙은 최저가로는 1억 8천~1억 9천까지도 있는걸 실제로 봤었음.

실제 실거래가 역시 23년 1월에 최저가로 2억 20이 찍혀있고, 그땐 갭이 플러스피였음.

그 당시 매수를 했다면 괜찮은 가격에 구매할 수 있었을거라봄.

(실제로 당시 호갱노노 신대 방문수 1위였고, 현재에도 신대 방문수 1위임)

그러나 2023년에 매수하여 2025년에 매도할때, 공급이 많기에 리스크가 따름.

나같은 초보자들은 함부로 접근할 수 없고, 고수들이 갭차이+환금성을 보고 몰려든게 아닐까 싶음.

고수들은 공급 폭탄이 와도 적절한 시기에 매도 할 수 있는 자신감이 있으니 투자하는게 아닐까? 라는 상상이 듬.

매물 사진: