[열기 88기 1번뿐인인생100억부자될수있조 라면대마왕] 2동탄 시범 예미지 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

동탄역시범예미지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자수 - 564,646명

2. 교통

강남 64분 / 여의도 77분 / 시청 75분 

3.학군

('15년 학업성취도 기준) 청계중 73%, 동탄중 77.17%

(특목고 진학률 기준) 청계중 16명(3.85%), 동탄중 12명(3.42%)

4. 환경

아파트 반경 1km 이내

롯데백화점 동탄점, 하나로마트 동탄2신도시점

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(출처 : 네이버 부동산)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

 - 단지 가격 자체로 보자면 고점대비 -23% 하락한 가격으로, 절대적 저평가 구간에 있다고는 볼 수 있을 것 같다.

 - 그러나, 동일한 8.7억으로 서울 2호선 역세권(용두역, 신설동역)에 있는 신동아 31평을 세끼고(5억) 살 수 있다.

 - 신동아는 시범예미지와 연식이 무려 23년이나 차이나지만, 성동구와 맞닿아 있는 동대문구 구축으로, 2호선은 도보로 이용가능하고, 1호선, 5호선, 6호선은 버스로 이용가능한 좋은 입지에 위치해있다. 풍부한 수요로 인해 예미지보다 연식이 23년이나 뒤처지는데도 세낀 물건('26.2.5. 만기)의 전세가가 5억으로 동일하다.(거실만 확장, 별다른 수리X) 그리고 대체로 신동아의 전세가가 예미지보다는 높았다. 즉, 같은 매매가로서 시범예미지보다 부동산 가치(토지가)가 훨씬 높으면서 전세가도 더 잘 받쳐줘 구축의 단점을 입지파워로 상쇄시켜 버리는 단지로 용두동 신동아가 있기 때문에 수도권에서 시범예미지가 ‘가치대비 저평가되었다.'라고 보기엔 어렵다. 아마 다음 번 상승장에 예미지의 연식이 더 오래되어지면 신동아가 비록 90년대 구축이어도 예미지의 고점을 뛰어넘을 수도 있을 것으로 보인다. (다만, 신동아의 연식이 30년이 넘어가는데 용적률이 275%라, 가까운 미래에 재건축 될 가능성이 아주 높지는 않아서 아쉽다.)

2) 환금성 

 - 시범예미지 물건은 화성시, 그 안에서도 선호도가 높은 2동탄, 그 중에서도 가장 좋은 생활권으로 뽑히는 시범단지 청계동 생활권 주택단지에 위치해 있으며, 11층 남향에 해당하여 환금성이 좋아보인다.

3) 수익률

 - 10년간 목표 수익률는 200%이고 투자금이 4.1억이므로, 10년 뒤 매매가가 16.9억이 되어야 하는데 지금으로부터 물가상승률, 또 다른 상승장의 도래 등을 고려했을 때 가능해보인다.

4) 원금보존

 -  전세가가 60%에 육박하며, 이미 고점대비 -23%나 빠져있고 또 2동탄의 전세가 적은 편이라 원금을 손실한 위험은 적은 것으로 보인다.

5) 리스크 대비(투자금이 3.7억 혹은 4억이라고 가정)

 - 잔금은 불가하다.

 - 주전이 가능한 물건이 있어, 현재 시세대로 5억에 주전이 가능하다면 전세 리스크는 없앨 수 있다.

 - 현재 2동탄에 공급은 26년 신동에 대단지 2개, 25년에 주전을 2년 한다면 만기인 27년 동탄역 서측에 400세대가 1단지 들어온다. 신동은 2동탄에서도 가장 입지가 떨어지는 곳이라 예미지 전세 수요와 경쟁하는 곳이 아니지만, 27년 서측 400세대 단지가 조금 신경쓰인다. 26년 말~27년 초면 경부고속도로를 지상화한 공원이 완성되고 해당 단지에서 동탄역 가는 거리가 예미지만큼 멀지 않으면서 신축이기 때문이다. 그러나 2동탄 인구수에 비해 400세대는 크지 않은 규모이므로 다른 단지의 전세수요가 조금만 움직여도 금방 찰 수 있기 때문에 너무 걱정할 필요는 없을 것 같다. 또한, 주변 큰 도시인 수원이나 용인의 공급도 27년까지 많지 않기 때문에 리스크가 더 낮아진다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

• 투자금 3.7억이 있을 경우 나쁘지 않으므로 투자 가능하다.
• 다만, 신동아라는 좋은 대안이 있기 때문에 두 단지를 모두 가보고 비슷한 조건이라면 토지가치가 더 높은 신동아를 더 우선적으로 고려할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 2동탄은 수도권에 비해 입지가 떨어지는 곳이라 투자처로서 메리트가 많이 없을 줄 알았는데 그래도 전고대비 -23% 이상 떨어진 단지의 경우 전세가도 잘 받쳐줘서 충분히 이 단지도 투자할만하다는 생각을 하게 되었다. 주전 물건이 나와 있는 것을 보면 다른 곳으로 빠르게 갈아타기를 해야 하는 급한 물건이 아닐까 하는 생각을 해본다. 즉, 단지 입지가 조금 떨어지더라도 물건 조건에 따라 매력적인 투자처가 될 수도 있다는 것을 알게 되었다.
• 비록 동대문구는 앞마당이 아니지만, 염두에 두고 있는 물건의 가격대와 평형을 동일하게 설정해두고 네이버 부동산에서 좋은 입지부터 차례대로 단순히 훑어보는 것만으로도 더 나은 대안이 없는지 찾아볼 수 있다는 것이 새로웠다. 하지만 데이터적으로는 괜찮아보여도 동대문구가 앞마당이 아니다보니, 용두동이 얼마나 좋은 생활권인지 또 신동아가 그 생활권 안에서도 어떠한 선호도를 가지는지 전혀 알 수가 없어서 확신이 부족한 점이 아쉬웠다. 8억대 이상의 투자가 가능해지기 전에 서울 주요 지역을 앞마당으로 만들어두는 게 중요하겠다는 생각을 했다.